Rollor:这本帐不能粗算,否则就亏了.我来重新算一下 -benbendan(笨笨蛋) @爱德华王子岛华人论坛:爱德华王子岛枫下论坛 The Rolia Forum of PEI

Rollor:这本帐不能粗算,否则就亏了.我来重新算一下

benbendan(笨笨蛋)

一个二十万的两卧室，收入租金一千三.
DOWNPAY:25%, 50,000
Closing Fee:1500
MORGTAGE:150,000
Morgtage Rate:Prime-0.75/%=3.75%

Monthly payment:771.20
MAINTANCE FEE:500/M
Property Tax+other Cost:100/M(Avg.)
Monthly Cost=1371.2
you need extra pay:71.2/M

After 25Y,you total invest:72860.
You get:200,000.

your Avg Investment increase rate:3.2%
所以,按你条件,投资确实不合适.
可是,如果控制一下成本的话,还是可以做的.我刚查了以下MLS.根据行情,来算一个例子.
Listing Price:170,000
25%Down Payment:42500
Closing Fee:1500
Morgtage:127500

Monthly Pay:655.52
Maintance Fee:440/M
Property Tax+other Cost:100/M(Avg.)
Total:1245(App.)

Rental Income:1300/M

Total Investment:45500

your Avg Investment increase rate:6.99%
接近7%的投资回报,是否也可以考虑呢?

(#1008695@0)
Last Updated: 2003-1-29
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如果买房子是用来出租，而不是自住，而且自己有比较勤快会维护，就是个不错的投资。 -adrian(dobetter); 2003-1-28 (#1006977@0)

so it means I bought a house for other people?:-) forget it:-) -fatboy(大胖墩儿厨); 2003-1-28 (#1006980@0)

那你就不要指望买房子投资可以有太大的收益了。 -adrian(dobetter); 2003-1-28 (#1006988@0)
No, it's for your money.You are making money from you house! -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-28 (#1006997@0)

算上首期的利息和贷款的利息，你得出租多少年才回本啊？ -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-28 (#1007030@0)

你不是还拥有房子的所有权呀。 -adrian(dobetter); 2003-1-28 (#1007042@0)

是有啊，可也要N年以后才有汇报, -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-28 (#1007073@0)

自住的房子谈不上投资。 -lmx(流氓兔); 2003-1-28 (#1006992@0)

通常来讲，不是。比如一个二十万的两卧室，收入租金一千三，支出水电管理费五百，地税利息又要五六百，所剩无几。在加折旧因素，利润不大。充其量，也就是个保值。而且，变现难度大。但是，房产投资稳定，风险小。 -rollor(Rollor); 2003-1-28 (#1007169@0)

可不是嘛。可是倒过来说，为什么又有这么多人买房子呢？ -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-28 (#1007192@0)

生活的需要啊。当有了房子，有种家的感觉，这种感觉很扎实。在外面太辛苦，回到布置的漂漂亮亮，温馨的HOUSE中，有种幸福的满足。*_* -luobogao(很想很想家~); 2003-1-28 (#1007206@0)

租一漂亮condo, 还有娱乐设施，同样布置漂亮，也感到温馨啊___我真的晕了..... -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-28 (#1007251@0)

买的话，25年后，美丽的房子就是你的了。 -ilovewind(wind); 2003-1-28 (#1007284@0)
租一般的房子肯定省钱。但是租一个漂亮的condo大多数比不上买房子省钱。买房子就是让自己有个家的感觉，不用搬来搬去。如果想投资还是考虑股票吧。 -wins(wins); 2003-1-28 (#1007289@0)

大多数人买房子是为了自己住。 -rollor(Rollor); 2003-1-29 (#1008523@0)

Rollor:这本帐不能粗算,否则就亏了.我来重新算一下 -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 {773} (#1008695@0)
一个二十万的两卧室，收入租金一千三.
DOWNPAY:25%, 50,000
Closing Fee:1500
MORGTAGE:150,000
Morgtage Rate:Prime-0.75/%=3.75%

Monthly payment:771.20
MAINTANCE FEE:500/M
Property Tax+other Cost:100/M(Avg.)
Monthly Cost=1371.2
you need extra pay:71.2/M

After 25Y,you total invest:72860.
You get:200,000.

your Avg Investment increase rate:3.2%
所以,按你条件,投资确实不合适.
可是,如果控制一下成本的话,还是可以做的.我刚查了以下MLS.根据行情,来算一个例子.
Listing Price:170,000
25%Down Payment:42500
Closing Fee:1500
Morgtage:127500

Monthly Pay:655.52
Maintance Fee:440/M
Property Tax+other Cost:100/M(Avg.)
Total:1245(App.)

Rental Income:1300/M

Total Investment:45500

your Avg Investment increase rate:6.99%
接近7%的投资回报,是否也可以考虑呢?

有道理。我没仔细算，不过你用的3.75%的利率太低了。25年平均至少应该按6%算。 -rollor(Rollor); 2003-1-29 (#1008721@0)
25年的空置率等于0，这本身就是不符合市场规律的。。。。。 -abn(伟翰); 2003-1-29 (#1008763@0)
这么说来还是要买便宜房子，投入少才有回报___(如果是这样的回报率，买bond也可以啊，要用钱的时候还随时卖了) -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-29 (#1008779@0)
回答以上几位.上面的帐是静态的.有很多情况没有详细考虑.我想我的结论是1.房屋投资必须控制成本,特别是每个月要能够持平;2.现在的房价作为头重脚轻太高了. -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1008861@0)

还有,每年的RENTAL INCOME是要缴税的,我也没有算. -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1008866@0)

rental income好像是按margin tax rate来的，和capital gain相比好像差一点。real estate的投资收益可能没有stock investment好，但是相对来说比较稳定，在多伦多来说。 -adrian(dobetter); 2003-1-29 (#1008885@0)
每年的rental fee是要提高的，这你也没有算 -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-29 (#1008920@0)

不一定,去年就比前年低. -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1008975@0)

当然要提高收益率，就要在房价和租金之间挤压，另外要考虑一点的是房子本身也有增值的能力，所以算起来比较麻烦了。 -adrian(dobetter); 2003-1-29 (#1008873@0)

还有通涨,MAINTANCE FEE上涨,PROPERTY TAX上涨, 问题多多.... -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1008980@0)

通胀不能考虑，因为你的钱就放在别的地方也要decrease purchasing power。至于property tax之类的，如果increase的不太多，应该也不至于抵消太大的投资收益。 -adrian(dobetter); 2003-1-29 (#1008991@0)

那点钱可不少,差10$,最后的收益要差0.2% -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1009016@0)

If you have a good downpayment and you can rent out some rooms, YES!!! -greenspring(春天); 2003-1-28 (#1007929@0)

Absolutely. However it all depends on how you manage it. I know a lot of people invest these way. They buy small houses, rebuild them, after 5 years, sell them. -erinca(erinca); 2003-1-29 {108} (#1008586@0)

If you buy the right houses at right places, then this is a perfect way for investing and saving your taxes.

买房怎么 SAVING TAX? 有点不懂. -ca010406(shasha); 2003-1-29 (#1008819@0)

搞个home based bisiness, 贷款的利息部分就可以抵税 -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-29 (#1008858@0)

花30万买个BUNG.加盖二层60万卖掉,你认为如何? -chentimmy(大致若鱼); 2003-1-29 (#1008733@0)

关键要location好，我在downtown看见好多这样的房子，据说现在建房一平方米是一百多 -zxcvb(昏头昏脑); 2003-1-29 (#1008850@0)

如果你想从房子身上挣钱,当然哪儿热买哪儿啦 -chentimmy(大致若鱼); 2003-1-29 (#1008939@0)

自住不是投资,把它看做超长耐用消费品还差不多。一般人会问银行借5or6or7%利息的钱去投资吗？除非预期长期回报率在10%以上。房子的增值率不可能这么高。 -smallwhale(喝不了咖啡); 2003-1-29 (#1008754@0)

根据俺学的房地产经济学，市郊的房子升值较快，即离市中心越远越好，因为你放弃了享受市中心的快乐，应该得到补偿。 -bh_zhang(Babyboomer); 2003-1-29 (#1009000@0)

不同意。难道远离人烟的靠近北极的房子，放弃了市中心的享受, 会涨得最快？ -dundas888(登达寺); 2003-1-29 (#1009015@0)

这是因为市郊的房子现在是undervalue，而市中心的是overvalue（不知道这俩个词有没有搞混，但相信你明白我的意思）。而且呢，底数低的，有一点点绝对值的增加都会得到比较高的升值率。 -adrian(dobetter); 2003-1-29 (#1009025@0)
Sorry, 没说清楚，我指的是象多伦多这样的正持续增长的城市，而不是迪特律 (Detroit) - the deserted city. -bh_zhang(Babyboomer); 2003-1-29 (#1009046@0)

同意 -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1009066@0)

谢谢。另外，房地产投资非常复杂，因为你要考虑无穷尽的因素，而且time horizon 也很长。比如， -bh_zhang(Babyboomer); 2003-1-29 {350} (#1009109@0)
城市规划，自然条件，公用设施（包括公园，学校，等），交通规划，人口分布（职业，年龄,etc.), also the employment demographics, etc, etc. Therefore, real estate investment is a headache. But, there is one simple way to get involved in this market. That is, buy the units of real estate trust and enjoy the continuous cash flow and possible capital gain.

buy the units of real estate trust and enjoy the continuous cash flow and possible capital gain. 当然美妙.不过要是LOST MONEY 就只有哭的份了.还不象STOCK, 有时割都割不出去 -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1009132@0)

One principle in investment: Trust your analysis and strategy. Stick to what you believe is right, not change behind the market. -bh_zhang(Babyboomer); 2003-1-29 {118} (#1009146@0)
You will get caught if you swing all the time unless you are a very smart guy and you know where the curve is heading.

完全同意.我所说的都是在买房前的考虑.买进以后是另一会事. -benbendan(笨笨蛋); 2003-1-29 (#1009242@0)

其实还谈不到投资的问题, 因为住房首先是最大的生活开支. 问题还可以这样问: 什么是最合算的住房方案: 是买房; 还是先租两年apartment, 多攒点downpay, 同时等等房价回落后再买合算? -windblue(金沙); 2003-1-29 (#1009280@0)

房价回落在一个人口流入比流出多的城市比较不现实。哪个方案合算要兼顾你准备怎样利用你的房子，以及你是否可以beat租房市场和买房市场。没有绝对的好坏，对你这两个方案来说。 -adrian(dobetter); 2003-1-29 (#1009305@0)

@PEI

Rollor:这本帐不能粗算,否则就亏了.我来重新算一下

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