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就是说自住兼投资享受免税增值的福利没了?小房换大房分租的人要哭,跟人同挤一个屋檐下又没多捞好处,不如不换房另买一房出租。那会不会又兴起大房换小房的热潮?

"If only a part of your home qualifies as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable.

Instructions will be provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation."
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 以后买房子还不能买太大的,一旦出租一间房间来解决贷款的燃眉之急。就算是主要居住房principle的,从今年算起,将来卖掉的时候也需要交增值税。 +17
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛详细解读加拿大自住房的报税规定

      根据原先联邦政府对自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption):
      “不论是本地居民或者海外买家,如果你出售房屋时名下只有一套住房,就可以申报为自住房,自住房是可以免税的;只有当非自住房出售时,获利才需要交增值税(Capital Gain)。”
    1475901196-5281-1007

      近些年随着大温地区的房价飞涨,周围很多人买卖房产赚了人生第一桶金。
      身边也有一些职业炒房族(house flipper),他们利用这个免税方法,搜索低于市场价的房产,尤其是老房旧房,全部翻新之后,然后以高于买价二三十万的价格卖掉,比辛苦工作一年钱来的容易的多。
    1475901196-1213-1007

      最近,加拿大政府现在频频出台政策整治房市,在联邦政府推出新规后,加拿大税务局10月3日在网站上也公布了新政,改变了出售自住房的房主在申报2016个人收入时的规定,要求申报自住房交易信息。


    我们现在就来详细解读CRA的新政:

    1475901198-6061-1007

    改良而非改革

      “an administrative change to Canada Revenue Agency’s reporting requirements for the sale of a principal residence”
      CRA新政并非制订新的规则,也没有重大政策改变,只是在在出售自住房后增加了一项申报手续,其实这只是“行政变更(administrative change)”。
    1475901196-7534-1007

      “When you sell your principal residence or when you are considered to have sold it, usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if you are eligible for the full income tax exemption (principal residence exemption) because the property was your principal residence for every year you owned it.”
      “在此之前,当你卖掉自住房后,你赚到的收益所得无需向CRA申报个人收入税,因为这是你的主要住房,你有资格获得所有的增值税豁免。”
    The roof of the house with nice window.

      “Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.”
      “从2016纳税年度开始,在2017年报税时,如果你申请自住房免税政策,你必须要同时上报一些关于房屋的基本信息(居住时间、收益所得和房屋类型),符合条件的依旧会被免税。”
    1475901196-3680-1007

    专家解读

      联邦财政部长 Bill Morneau 在宣布的新政策时指出:
      只有加拿大居民(Canadian resident)才能享有自住房免税优惠政策,其余非居民都需要缴纳房屋增值税,这里的加拿大居民与非居民该如何具体区分呢?
    1475901197-3664-1007

    专家解释:

      新政策实施后,只有在购买和出售自住房的那年,有在加拿大报税的人才可以免交房屋增值税。也就是说,如果是加拿大的税务居民,包括加拿大公民、永久居民、留学生、工签人士在内,只要在购买和出售自住房期间有报税,就依然能享有这项福利。
      如外国游客、持超级签证来探亲的人或者当年没有在加拿大报税的居民(包括PR、加拿大公民)就不能免交资产增值税。
    1475901197-8171-1007

    新政 Q & A

    自住房免税优惠政策最大的变更是什么?

      所有在2016年1月1日之后卖掉的自住房,在2017年报税时,必须在 T1 General 的 Schedule 3 上注明房屋的基本信息,即居住时间、房屋出售后的收益所得和房屋类型。
      在新此之前,并没有这项规定。
    1475901198-3691-1007

    为什么会有这项更改?

      为了进一步改善CRA税收制度的合规性以及税务系统的管理。
      其实,申报后CRA就能更容易就能查出那些人以频繁买卖自住房牟利。
    如果我卖掉自住房后,忘记在个人收入里申报 Schedule 3 了该怎么办?

      从今年起,只有申报的过 Schedule 3 的房屋才能获得免税的优惠政策,如果你忘记申报,你必须要通知CRA,而且可能会面临罚款:
      1. $8000;
      2. 从申报日期到CRA的调查结束期间,每个月罚款$100;
      以上数额中较少的一个。
    我的自住房中,有一部分用于出租(或者生意),当我把自住房卖掉后我该怎么办?

      用于自住的部分可以申请免税优惠政策,用于出租(或者生意)的部分需缴纳增值税,可以采用通过平方英尺的划分或者房间数量来区分自住和出租(或者生意)。


    更多信息,请参考CRA官方网站:

    更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 就是说自住兼投资享受免税增值的福利没了?小房换大房分租的人要哭,跟人同挤一个屋檐下又没多捞好处,不如不换房另买一房出租。那会不会又兴起大房换小房的热潮? +6
      "If only a part of your home qualifies as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable.

      Instructions will be provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation."
    • 这个口风早就有,曾经告诉这里最好一大房换两,自住付清,出租贷款。 +9
      • +1
    • 如果有两套房都没出租,卖掉一套时怎么算?
      • 相当于加税。 +1
        • 请问怎么加税?报税时怎么写? +1
      • 你的家庭只能有一个primary residence, 所以非PR的房卖掉要上税。
        • 我以前听会计师说可以有两自住房,只要没出租。对吗?
          • 用于自住的部分可以申请免税优惠政策,用于出租(或者生意)的部分需缴纳增值税,可以采用通过平方英尺的划分或者房间数量来区分自住和出租(或者生意) +1
            • +1
          • 新政好像不能同时有两个自住了,自住里面有出租或它用的,也要将来按比例来进行税款申报了,这个最好有专业的人员来解释解释
            • 我明天就问下我的会计师。。
      • 原先的自住房,免税增值。原先没有提及的,就是投资房要打税,现在还可以按照 Capital Gain,以后很可能修改税则一律当作Business Income看待!——因为你不出租,那就不属于 Rental Property,那您的intention就不是通过获取rental income来维持。
    • 如果拥有自住房十年,前三年分租,后七年都没分租,然后卖掉,要交增值税吗? +2
      • 假设刚刚买入时价值A1,3年后价值A3,10年价值A10,你需要缴纳A3-A1的增值的面积分摊部分,A10-A3不用缴税,关键是在第3年结束找一家有资质评估机构给你估一下房屋价值,这样对CRA就有依据了。我的老房子是在自住结束后做了当时市值评估,然后出租,自己再搬入新房的。
        • 我卖房子的时候,税务局还能追溯到前十年吗?他还会有我前十年记录? +1
          • 出租收入你不报税吗?报税就有记录了啊
    • 假设自住房一直分租多年,2016年没有分租,2017年卖,怎么报税?
      • 2015-2005那部分增值,按面积百分比部分缴税。
    • 2016新政自住房出租部分增值税,是指2016年1月1日后的有出租的部分按比例征税还是只要是2016年后卖的都往前追溯?
      • 本人理解:2016年卖的自住,以前分租或生意报税少于50%的,税务上已经抵过税的,要按新的税务法则。
      • 新政没说部分出租就得交增值税。一直以来部分出租都有可能交增值税。但在一定条件下的部分出租不需交增值税。这个条件一直都有不是新政 +2
    • 这个加精给个赞!
    • 出租地下室应该不算吧。地下室都不算面积
      • 你地下室出租有permit吗?如果算作2nd apartment申请permit的话,应该是算面积的。
      • 关键是租客报税没有。
    • Income Tax Act 并没有变化。只是以前只要你觉得是自住房,你不需要在你的return上显示出来,现在是你需要把在return上提供基本信息。是administrative change to reporting requirement。 +3
      • 这个正解, 除了自住房卖掉要申报, 其他都没有变化. 不要过度解释. +4
    • 只是需要申报一下,税法没有变。 出租一个房间不需交增值税,看链接section 2.59 +2
      • 刚刚问了我的会计师。。他说没什么变化。 +2
        • “他说没什么变化。”----估计他也不清楚,LZ给的新法规。
          • 问过cra了 +1
            • 谢谢您的信息! 那就是说每人还可以有两套自住房咯?
              • 不可以 +4
          • 新法规就是卖自住房需要知会税老爷一声。出租一个房间就变成投资房那是胡扯。我的链接就是现有最新法规。关于部分出租的定义跟以前一样
      • .59 It is the CRA’s practice not to apply the deemed disposition rule,
        but rather to consider that the entire property retains its nature as a principal residence, where all of the following conditions are met:

        a) the income-producing use is ancillary to the main use of the property as a residence;
        b) there is no structural change to the property; and
        c) no CCA is claimed on the property.
    • 内容信息有用,但楼主题目误导,只看题目,完全错误! +3
      • 对。这题目楼主自己加的吧,太误导了,完全和帖子里的文章内容不符。 +1
        • 由此可见,楼主和版主都在想什么。。。 +3
          • 想知道这到底怎么回事。51和iask新闻里都有这么说,查了查还真有这文章,就贴过来了。
      • 我是转贴的,只有标题是我自己的话,忘了加上“转贴”2字。
        • 你转贴的内容没问题,我也看的出你是转贴的。问题就在你写的题目:1自住房买小好(我认为错,要越大越好,充分利用好PR升值免税)2第二句你说自住房从今年起升值也上税,这当然不对,于你转贴内容相反。
          • 如果你第二句的意思是“自住房分租的部分升值今后要上税了”这是对的,但从你字面上看是不是差得远了点?
    • ‘以后买房子还不能买太太的’?
      • hehe, 你看错了‘以后买房子还不能买太大的’
    • 十年前租house的一间房房东都是只收现金或者个人支票,从不报税,租客也从不报,地下交易一般,现在情况大大改善了?不住多伦多真不了解形势了。