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转自约克论坛的知识贴,其中的信息指出房产市场下行的压力在累积。资金链是越来越细了(仅是我的观后感,debatable)。。。

本文发表在 rolia.net 枫下论坛说说最近评估的一些事
lyshtj

大家心知肚明, 市场回落了,自然就评估价格下来了。
来说说最近评估的情况。

1. order的变化
去年大量的买卖,所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水, lender基本上大部分是小银行,或者private lender。 有些房子一年做好几次评估,我都看烦了,每次去,打招呼都是说, 又是你, 哈哈。 像这种, 有的是因为私贷周期短,需要不断renew, 或者是因为房东太缺钱,要不停地换lender, 找最便宜的贷款, 新lender都要求评估。近期报税季,很多人想把资产固定在去年的高值上,用来将来cra报税, 这种需求最近特别多。

2, 价格的变化
评估价格自然是不能和去年比,甚至都不能和去年12月份比。很多区域,今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来,今年renew再做评估的时候,价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的,或者重新跟你谈一个package。大银行的话,不default, 比较少补差价。不绝对。评估差额的话,这短短一年有差几万至上百万不等。

3. 关于楼花
今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了,而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨,所以价格普遍是高一点点的,但是市场一跌,亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低,这个差额就要补在首付的。 目前东桂林,oshawa, Richmondhill, vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的,毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅,很大的ravinelot, 买价200多万, 今年要close了,我估计今年他得哭。。至于richmondhill, vaughan 200-300万的所谓豪宅,越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold, 还有完全freehold和要交扫雪费的两种, 评估时这算不同类别,不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse,带电梯的,每月200块物业管理,这算condo townhouse, 基本评估价比卖价少30-40 万吧,因为这种虽然高档啊,但只能和condo townhouse比,跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之,只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你,说的好听,4000 尺, 5000尺的,但评估时,只能算地上面积的, 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢,结果其实只能算3000尺,价格能一样吗。

4. 银行评估是不是比较低
评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment, 他们的诉求是公平,也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税,所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的,然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观,也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊,总归是有误差的吧。 一般情况下, 买价合理的情况下,评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万,评估师也不会故意卡你, 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候,这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平,是类似房子近期的售价的调整值, 基本上是真实市场的体现,你买价高那么多,要么是被中介忽悠了,要么你是真的喜欢这个房子,老子有钱就喜欢买。 (买价有很多的决定因素,比如双方的意愿, 个人喜好,资金的状况, 学区的考虑,装修的风格,风水,家庭情况的考虑等等, 所以买价未必真的和市场价一致)。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家,因为你不了解市场,又或者你特别喜欢这房子,所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好,怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少,我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题, sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时,月月有新高,所以评估价也是越来越高的,因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候,月月出新低, 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了,是因为中介给你看的最近成交是去年9, 10 月份同一条路上或同意小区的房子,还跟你说,那个还没有你房子大,没有你装修好,你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了,结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多,那么你的评估价就比你买价低了。。总之找个为你着想的好中介很重要。

说了那么多,就是提醒大家,买房考虑价格是要谨慎,尽量放条件。贷款没有放松,你要提前跟银行沟通,了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪,因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师,熟人好说话,评估的时候,是有些可操作范围的,比如客观价值大概是90-95万,最后可以给你取个高一点的值, 别小看这几万块,对于预算有限的买家来说, 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和估价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水, b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称(就是价格比较低Overcast)有些特定的lender和private就很喜欢,因为风险小啊。。

市场不好,但我认识的很多经纪还是生意挺好的,越是帮客户的经纪口碑越好, 生意也约好。 买屋前充分跟你的经纪沟通, 自己也要做好功课, 不偏听一家之言上当的几率才会小一些。 我自己也有经纪牌, 也帮朋友买房子。但因为职业习惯,总是对房子很苛刻,所以不容易买到房子。 但是朋友喜欢啊,至少不会亏, 哈哈。

好了,其他的下次再补充。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 转自约克论坛的知识贴,其中的信息指出房产市场下行的压力在累积。资金链是越来越细了(仅是我的观后感,debatable)。。。 +13
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛说说最近评估的一些事
    lyshtj

    大家心知肚明, 市场回落了,自然就评估价格下来了。
    来说说最近评估的情况。

    1. order的变化
    去年大量的买卖,所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水, lender基本上大部分是小银行,或者private lender。 有些房子一年做好几次评估,我都看烦了,每次去,打招呼都是说, 又是你, 哈哈。 像这种, 有的是因为私贷周期短,需要不断renew, 或者是因为房东太缺钱,要不停地换lender, 找最便宜的贷款, 新lender都要求评估。近期报税季,很多人想把资产固定在去年的高值上,用来将来cra报税, 这种需求最近特别多。

    2, 价格的变化
    评估价格自然是不能和去年比,甚至都不能和去年12月份比。很多区域,今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来,今年renew再做评估的时候,价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的,或者重新跟你谈一个package。大银行的话,不default, 比较少补差价。不绝对。评估差额的话,这短短一年有差几万至上百万不等。

    3. 关于楼花
    今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了,而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨,所以价格普遍是高一点点的,但是市场一跌,亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低,这个差额就要补在首付的。 目前东桂林,oshawa, Richmondhill, vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的,毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅,很大的ravinelot, 买价200多万, 今年要close了,我估计今年他得哭。。至于richmondhill, vaughan 200-300万的所谓豪宅,越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold, 还有完全freehold和要交扫雪费的两种, 评估时这算不同类别,不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse,带电梯的,每月200块物业管理,这算condo townhouse, 基本评估价比卖价少30-40 万吧,因为这种虽然高档啊,但只能和condo townhouse比,跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之,只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你,说的好听,4000 尺, 5000尺的,但评估时,只能算地上面积的, 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢,结果其实只能算3000尺,价格能一样吗。

    4. 银行评估是不是比较低
    评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment, 他们的诉求是公平,也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税,所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的,然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观,也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊,总归是有误差的吧。 一般情况下, 买价合理的情况下,评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万,评估师也不会故意卡你, 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候,这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平,是类似房子近期的售价的调整值, 基本上是真实市场的体现,你买价高那么多,要么是被中介忽悠了,要么你是真的喜欢这个房子,老子有钱就喜欢买。 (买价有很多的决定因素,比如双方的意愿, 个人喜好,资金的状况, 学区的考虑,装修的风格,风水,家庭情况的考虑等等, 所以买价未必真的和市场价一致)。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家,因为你不了解市场,又或者你特别喜欢这房子,所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好,怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少,我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题, sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时,月月有新高,所以评估价也是越来越高的,因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候,月月出新低, 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了,是因为中介给你看的最近成交是去年9, 10 月份同一条路上或同意小区的房子,还跟你说,那个还没有你房子大,没有你装修好,你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了,结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多,那么你的评估价就比你买价低了。。总之找个为你着想的好中介很重要。

    说了那么多,就是提醒大家,买房考虑价格是要谨慎,尽量放条件。贷款没有放松,你要提前跟银行沟通,了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪,因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师,熟人好说话,评估的时候,是有些可操作范围的,比如客观价值大概是90-95万,最后可以给你取个高一点的值, 别小看这几万块,对于预算有限的买家来说, 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和估价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水, b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称(就是价格比较低Overcast)有些特定的lender和private就很喜欢,因为风险小啊。。

    市场不好,但我认识的很多经纪还是生意挺好的,越是帮客户的经纪口碑越好, 生意也约好。 买屋前充分跟你的经纪沟通, 自己也要做好功课, 不偏听一家之言上当的几率才会小一些。 我自己也有经纪牌, 也帮朋友买房子。但因为职业习惯,总是对房子很苛刻,所以不容易买到房子。 但是朋友喜欢啊,至少不会亏, 哈哈。

    好了,其他的下次再补充。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 这就是所谓卖掉就是赚到的道理,买家上门且珍惜 +19
    • 知识贴?这是典型的炒房盼跌贴 +7
      • 那这也是炒房盼跌了? +2
      • “For sellers across Canada, it’s time to reset expectations.” +3
        • LOL,人家低了不卖,你告诉人家reset expectation? +1
          • Money could talk...负现金流,贷款renew,lender的评估,利息的上升。。。如果还有楼花closing...what can you do? +3
            • 这些从不影响房市大局。盼跌心切。。 +3
      • 那你给我们来个看涨知识贴啊
    • 最后一段的潜台词是越是忽悠的鸡鸡就越没生意 +5
    • 不是都现金付全款吗?:) +1
      • 在这个环境下,付全款和正现金流的应该是安然的。。。约克的原帖透露了几个但是 +2
        • 但是,据说现在买房都要填一个反洗钱的表格,大额全款要被关心的吧 +3
    • 现在的形势,不破产,不入场。。。高利贷,楼花,都在苦苦撑着,等着接盘侠,怎么可能涨?多少接盘侠,都接不住这盘,只能等这些借高利贷的离场,才是底部。 +12
      • 银根不松,想接也接不了。 +2
    • 买家要分清自己的购买类型和区域,是轨道沿线Condo,还是市区TH, Semi和 远郊区的独立屋。既不要故意无视DT和轨道沿线1居室,1+1 Condo正在抢offer的事实,也不要歪曲北面一些房花无法closing,正在割肉的事实!! +4
      • 谢谢你的insight. 希望更多的realtor/agent可以回归市场的基本面,为客户(卖和买)提供有效服务。在击鼓传花中扮演敲鼓的角色的日子应该结束了。 +2
        • 你大概不知道dt抢condo多激烈吧! +4
        • 说的好啊! +1
        • 买卖决定权在自己,没有击鼓传花,涨跌与经纪无关,温莎也有地产经纪,也没有看见大涨。底特律也有地产经纪,照样崩盘。 +3
          • 崩盘有先后,别急 +6
          • 说击鼓传花我有些judgemental了,但你的例证也缺乏说服力。。。要不让地产局禁止经纪用微信?just kidding
            • 这坛子里都是 judgmental, 你看你已经被贴上跌派的标签了,再说几句,你就会被downgrade 成为住土库的loser了 :) +4