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1. 三年前的房市
2. 现在的房市,谁涨得多,谁涨得少
3. 房价狂涨的原因
4. 哪些人买了房,哪些人没买?买和没买的原因
5. 房市走势的预测
6. 华人喜欢什么房
7. 对某些流行观念的批判
8. 涨价的秘密
9. 现在该买什么房(什么房不能买)
10. 几个具体问题
1)找不找代理
2)经验公式一: 面积计算法
3) 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年
4) 经验公式三: 25万, 7.35% <==> ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?
5)房价和地税, 什么比例合适
6) 一栋house的实际成本
11. 找房时的正确态度
12. 我怎么找房
以下是1-5节.
****************************************************正文开始
第一节 三年前的房市
作为一个快入籍的移民来说,如果问我这几年最大的遗憾是什么,肯定毫不犹豫地说:”2000年前没买房.”真是做梦都没想到房价会涨疯到这种程度.
2000初就曾计划买房,这是我第一轮找房.列出那时我留意过的房价(各位DX可以和现在的房价比较一下):
1) Cherokee的townhouse, 14-15万.
2) alton tower的2-bedroom condo, 13.8万
3) Sheppard & McCowan 的2 bedroom condo, 14万
4) 401 & McCowan的2 bedroom condo, 15-16万
5) Midland & Huntingwood 3-bedroom townhouse, 17-18 万
6) Brimley & Chartland的 3-bedroom detach, 25万
7) Brimley & MicNicoll东北角的3-bedroom detach, 21万
8) Finch & Leslie 西北semi-detach, 24万
9) Huntingwood & Kennedy – McCowan, Detach, 25-27万
10) Birchmount & Highgate – 3 bedroom detach, 20-22万
11) Bayview & HW7, semi, 楼花, 22万
还有许多,不一一枚举了.
当时没买, 原因:
1) 相对于98年,已经涨了20%了.
2) 首期差一半, High Ratio Mortgage 又不愿意.
3) 利息是8.35% (可以拿到减1)
但主要还是对上涨的程度估计不足. 另外,象许多新技术移民一样,当时老想蹲满3年”移民监”后去美国.所以并无在加拿大安家的强烈愿望.
第二节 现在的房市,谁涨得多,谁涨得少
人算不如天算,4年过去,我还在加拿大,而被迫再一次认真考虑买房.
说被迫,是因为这几年中看着房子年年涨,家人买房的呼吁也日益强烈. 周围的朋友和同事绝大多数都在2001-2002年中买了房. 我顶着这内外压力顶了3年,实在顶不住了.再说,总不能一辈子住公寓吧.
3年再出去一看房价,吓了一跳.
总的来说, condo接近20万, townhouse变成22-25万, semi 和小house变成27万, detach变30万.
但是在一片狂涨中, 还是可以看出一些规律的:
有的房,几天就卖出,还往往超出报价.
有的房有价无市,看的人不少,但几个月没卖掉.
有的房,4年只涨了不到10%.
有的房,涨了50%仍然很热销.
涨价最猛的有以下几类房:
1) 原来标价低的房, 比如17-19万的bunglow, townhouse, semi 等.
2) North York和Richmount Hill的房.
3) Markham接近Pacific Mall的房
4) Scarborough部分地区(Warden以东,McCowan以西, Steels以南,401以北)
5) 0-15年的房
涨价最差的有以下几类:
1) Markham路以东到MorningSide的房.
2) 冲着大路的房(前门冲大路比后院冲大路差)
3) 靠近CN铁路的房
4) 紧贴401/404的房(但比冲大路要好)
5) 40年以上, 用oil取暖, 太旧的房.
6) 不好租的旧房.(新房不好租,仍能热销)
7) 治安不好的区
8) 旁边有政府廉租屋的区
我没有研究downtown, yonge以西, Missisauga, 等地的房.没有发言权.
Aurora, Newmarket, Whitby, Picklin等地的房价,涨得也很利害.从比例看,不亚于Richmount Hill.
第三节 房价狂涨的原因
首先,我想谈谈我认为的房价狂涨的原因.
新移民源源而来, 低利率都是重要原因, 但不是最决定性的原因. 最大的买房人群就是那些目前还在上班的人. 这些人拿的是几年前高科技泡沫时定的高工资, 工作多年, 常常夫妻都有收入. 他们的信用非常好. 银行很愿意贷款给他们.
而这些人绝大多数都在2001-2002年买房,哪怕有人96,97年就来了.当时的房价多低啊!楞是不买, 非要等到涨起来了,才抢着买.奇怪吧?一点也不!
本质的原因就是大家当时都有一个去美国的念头,总是缺少在这里扎根的决心.
(少数人除外). 科技泡沫破灭后,特别是911以后,几乎断了去美国的可能性,这伙人猛然发现,多伦多其实不错,现在在这里还有一份高薪工作. 甚至比在美国新找的工作工资都要高了.这才开始settle down了.
想想自己,不就是这样吗?明知现在的房子很贵,明知现在的房市就象5000点的NASDAQ一样,但还是要买。因为,我们不可能没完没了地等下去。如果想等合适的价可能一等又是几年。人总是要住房的,而且,也不可能一直在公寓住下去。
有人对我的观点提出反证, 说我的观点无法解释美国房产上涨. 的确整个美加房产都在上涨. 其上涨和这一轮经济周期是大致吻合的. 经济发展导致房产上涨. 很多新兴高技术城市房价涨了3-4倍, 大大超过多伦多, 也超过硅谷, 纽约等地.
奇怪的是经济萧条后, 房产仍然一枝独秀. 对此, 许多人有许多解释.
利息低是重要的原因. 美国的利息之低,又是加拿大难以望其项背的. 还有种种税收上的好处, 都是鼓励买房的. 这就象最后的一针强心针一样. 保持了房产的价位. 不过, 前几年我不断地听到在美国的朋友同学纷纷买房, 但最近一次也未听到. 但也没听到他们卖房. (不象在加拿大, 很多人卖房, 一般卖旧换新, 卖小换大, 卖Toronto的房, 换Richmount Hill和Markham的房. ) 原因是, 虽然高科技不景气, 由于华人一般从事技术性的工作, 相对稳定, 真正被裁而久久未找到工作的人在我认识的人中也很少. 所以恐慌性的卖房也没有. 进入2003年以后, 经济逐步复苏, 如果就业逐步改善, 恐怕房产的下调也有限. 这针强心针就算挺过去了.
这算题外话了. 本文的重点是多伦多房市. 它有其特殊性. 因为还几乎没人从这个角度(即去不成美国者)总结涨价的推动力, 我算是提出一个新颖的观点供大家思考.
不同的人买房考虑的角度不同,买的房也不同。从几类房的销售状况分析看,就可以知道现在哪股力量是主导房地产热,而且此热还能持续多久。
新移民中的大款(不管钱的来路): 挑的都是50-60万以上的房. 我称之为“准豪宅”。但从原来30万升上去的不算。
据一个代理朋友说,这种”豪宅”现在反而处于历史低位(从原来30万升上去的不算).说明这股购买力量并不想想象的那么强大.
新技术移民2001年以后就很难找到专业工作了. 但大家手里都有几万美元,又看别人以房养房眼热,于是纷纷买房.这类买房,投资心态很重,一句著名的话:“买房比租房合算”,就是从他们中传开并祸害无穷的。这类房,一定要好租.
这类“易租房”,目前还很不错,特别是一些好地段。但随着租市的萧条,一些曾经很热地段的房子不象以前那么好出手了,出现了有价无市的现象,比如Alton Tower周围。实际上说明市场要求这些二流地区降价才能保持竞争力。另外,DOM上的天数越来越多。
上班族偏好买新房(楼花)或很新的二手房(5-15年)。我的同事80%以上都是如此。有的本身喜欢住新房。也有的喜欢旧房,但他们说,看了旧房,实在贵得买不下手,新房还合算些。新房的“合算”,在于每平方英尺的单价上。但总价并不低。
新房总体虽趋缓,相比前两种要好得多。新房的特点是,没有卖出去的房,房产商是不会建的。到工地一看,就知道热到什么程度了。
目前最热的几个区:Yonge & 16 街(几乎没有空地了),Yonge-Bayview & 19街, Kenndy & HW7 –16街(几乎没有空地了),Major Mackenzi & McCowan – Markham (自称是Unionville)。Steels & Nelson也有许多建好的房,没想到那里也有人追捧。有一个有名的流行观点, “宁北勿东”.
新房的持续热销,这一点间接证明了我的观点。即购买主力来自上班族。
第四节 哪些人买了房,哪些人没买?买和没买的原因
1) 付得起首期的人买了, 首期不够的人没买
25%首期是影响许多人买房的重要因素. 以我自己为例, 如果三年前首期够, 也很可能买了. 很多人几年前房价低时不买, 等到2001年才买, 也是因为刚攒够首期.
有些人本来首期是够的, 但一念之差投资了股市, 变成不够了. 他们很多没买, 大概想哪儿跌倒在哪儿爬起来吧.
2) 想在加拿大扎根的人买了, 想去别国(包括回国)的人没买
3) 收入稳定的人买了, 担心工作不稳的人没买
4) 投资意识强的人买了, 算得太精的人没买
很多人没有首期, 但老觉得租房不如买房合算的人, 也想方设法买了. 然后再分租给别人.
但我有个有趣的发现, 上述投资意识强的人实际上往往是一些跟风者, 他们往往并没有仔细地考虑成本, 风险, 涨价的原因, 跌价的可能等. 他们常常说
- ”房地产是永远涨的.” (这句话原则上对, 但没有考虑在你能承担的时间内不一定是一直涨的.)
- 钱付给银行, 25年后自己可以得到一套房, 而租房的租金, 付完了什么也没有.(这句话很迷惑人, 其实在买房后每月的费用里, 要区分哪些是将来可以在卖房后拿回来的, 哪些是净支出. 必须拿净支出和租金比)
其实, 买房出租营利存在着许多风险:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 经纪费: 一栋26万的房子必须卖到27.08万以上, 才不赔不赚. 如考虑转让费,律师费等约4000元, 则要27.5万才是保本线.
4) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
5) 恶房客
6) 出租增加了维修开支, 减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了. 这就象股票一样, 只报应在最后一个接棒者身上.
7) 房价下跌的可能. 久涨必跌, 久跌必涨. 物极必反, 这是自然规律.
好玩的是, 从已过去的几年历史看, 买了的人赚了, 糊涂人有糊涂福. 所有上述不好的可能性几乎都没有发生. 而许多算这算那的人, 患得患失,错过了一次又一次机会.
第五节 房市走势的预测
无论从哪个角度来看, 房价的上涨都已接近尾声. 本来这个尾声会来得更早. 有些意外的因素推迟了它, 比如低利率, 比如原来想去美国的人投入托市, 比如美国的一些树敌行为导致一些有钱人选择移居加拿大, 比如本来今年利率要上涨,但受加元升值的影响, 导致利率不涨反跌.
但该来的终究会来.
现在的问题是:
1) 什么时候跌
2) 能跌到什么程度
我个人认为明年年初开始跌. 一开始不会太大. 因为利率----支撑高房价的最后一根支柱----不会很快上涨. 而且, 房价下跌一定比利率上涨滞后(一个季度, 几个月).
跌到什么程度就看经济复苏的速度有多快, 特别是美国经济. 加拿大现在号称一枝独秀, 是相对于其他国家很低的水平的. 如果美国经济不复苏, 加拿大的经济好不到哪里去.
我认为北美经济已经开始复苏,就业稍后会逐步改善。但现在复苏实在太慢了. 特别是就业还很差. 什么时候就业率恢复了, 房价的下跌就差不多到头了(还会在惯性作用下跌几个月).
上述分析是基于此次房价上涨, 虽然幅度上接近乃至超过89年水平, 但主要力量不是投机性的(我看过几个房的历史, 86年18万, 89年28.5万, 96年23.5万, 2003初28.5万, 因为condition差, 周围同样的房卖到30万).
所谓的跌, 是因为这几年还是涨得太快了一点. 把后面5年的自然涨幅都用掉了. 所以要调整.
但此次房市即使比89年健康, 仍然有投机的成分在. 所以, 个人认为, 目前概念最热的几种房在跌市中受冲击最大.
比如:
1) 以房养房型
除一些顶级易租房外(如步行到地铁站的那种),空置率会急剧上升. 随之此类房再售价要受冲击. 由于出租, 房子本身已经价值下降, 就靠潜在租金收入支撑房价.
2) 某些名校区型
名校区不等于好校区. 很多名校是躺在历史的功劳簿上. 随着社区居民成份的改变, 生源的改变, 学校的水平已经”盛名之下, 其实难符”. 而现在的房价是按照其”盛名”而price-in的.
比如Don Mill和Leslie的两所名校.
3) Richmount Hill的很多5-10年的房.
5-10年的房是房价最贵的. 买这类房的很多人买的是楼花, 然后等小区建好了再出售. 炒做使得这部分房的价值被高估.
4) Townhouse和condo
这两部分房是近几年涨幅最猛的. 调整的空间也最大.
相对而言, 自住的旧房(不便出租的那种), 不会受太大冲击. 特别是靠环境取胜的房子.
新建的房价格下跌幅度也不会太大. 主要原因是新房(楼花)的价相对算低.
总的来说, 我觉得下跌会在平均15%以内. 个人感觉.
不过, 最近由于加元狂涨, 对华人的购房欲望打击很大. 华人从国内出来一般都带着一笔美元. 通常这笔美元会一直以美元的方式存放着. 不管是自住买新房还是买旧房出租, 这部分美元都会成为down payment中的重要组成部分. 现在这部分钱严重缩水, 大大提高了买房成本. 也许房市的”拐点”就是由此而触发也未可知.
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1. 三年前的房市
2. 现在的房市,谁涨得多,谁涨得少
3. 房价狂涨的原因
4. 哪些人买了房,哪些人没买?买和没买的原因
5. 房市走势的预测
6. 华人喜欢什么房
7. 对某些流行观念的批判
8. 涨价的秘密
9. 现在该买什么房(什么房不能买)
10. 几个具体问题
1)找不找代理
2)经验公式一: 面积计算法
3) 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年
4) 经验公式三: 25万, 7.35% <==> ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?
5)房价和地税, 什么比例合适
6) 一栋house的实际成本
11. 找房时的正确态度
12. 我怎么找房
以下是1-5节.
****************************************************正文开始
第一节 三年前的房市
作为一个快入籍的移民来说,如果问我这几年最大的遗憾是什么,肯定毫不犹豫地说:”2000年前没买房.”真是做梦都没想到房价会涨疯到这种程度.
2000初就曾计划买房,这是我第一轮找房.列出那时我留意过的房价(各位DX可以和现在的房价比较一下):
1) Cherokee的townhouse, 14-15万.
2) alton tower的2-bedroom condo, 13.8万
3) Sheppard & McCowan 的2 bedroom condo, 14万
4) 401 & McCowan的2 bedroom condo, 15-16万
5) Midland & Huntingwood 3-bedroom townhouse, 17-18 万
6) Brimley & Chartland的 3-bedroom detach, 25万
7) Brimley & MicNicoll东北角的3-bedroom detach, 21万
8) Finch & Leslie 西北semi-detach, 24万
9) Huntingwood & Kennedy – McCowan, Detach, 25-27万
10) Birchmount & Highgate – 3 bedroom detach, 20-22万
11) Bayview & HW7, semi, 楼花, 22万
还有许多,不一一枚举了.
当时没买, 原因:
1) 相对于98年,已经涨了20%了.
2) 首期差一半, High Ratio Mortgage 又不愿意.
3) 利息是8.35% (可以拿到减1)
但主要还是对上涨的程度估计不足. 另外,象许多新技术移民一样,当时老想蹲满3年”移民监”后去美国.所以并无在加拿大安家的强烈愿望.
第二节 现在的房市,谁涨得多,谁涨得少
人算不如天算,4年过去,我还在加拿大,而被迫再一次认真考虑买房.
说被迫,是因为这几年中看着房子年年涨,家人买房的呼吁也日益强烈. 周围的朋友和同事绝大多数都在2001-2002年中买了房. 我顶着这内外压力顶了3年,实在顶不住了.再说,总不能一辈子住公寓吧.
3年再出去一看房价,吓了一跳.
总的来说, condo接近20万, townhouse变成22-25万, semi 和小house变成27万, detach变30万.
但是在一片狂涨中, 还是可以看出一些规律的:
有的房,几天就卖出,还往往超出报价.
有的房有价无市,看的人不少,但几个月没卖掉.
有的房,4年只涨了不到10%.
有的房,涨了50%仍然很热销.
涨价最猛的有以下几类房:
1) 原来标价低的房, 比如17-19万的bunglow, townhouse, semi 等.
2) North York和Richmount Hill的房.
3) Markham接近Pacific Mall的房
4) Scarborough部分地区(Warden以东,McCowan以西, Steels以南,401以北)
5) 0-15年的房
涨价最差的有以下几类:
1) Markham路以东到MorningSide的房.
2) 冲着大路的房(前门冲大路比后院冲大路差)
3) 靠近CN铁路的房
4) 紧贴401/404的房(但比冲大路要好)
5) 40年以上, 用oil取暖, 太旧的房.
6) 不好租的旧房.(新房不好租,仍能热销)
7) 治安不好的区
8) 旁边有政府廉租屋的区
我没有研究downtown, yonge以西, Missisauga, 等地的房.没有发言权.
Aurora, Newmarket, Whitby, Picklin等地的房价,涨得也很利害.从比例看,不亚于Richmount Hill.
第三节 房价狂涨的原因
首先,我想谈谈我认为的房价狂涨的原因.
新移民源源而来, 低利率都是重要原因, 但不是最决定性的原因. 最大的买房人群就是那些目前还在上班的人. 这些人拿的是几年前高科技泡沫时定的高工资, 工作多年, 常常夫妻都有收入. 他们的信用非常好. 银行很愿意贷款给他们.
而这些人绝大多数都在2001-2002年买房,哪怕有人96,97年就来了.当时的房价多低啊!楞是不买, 非要等到涨起来了,才抢着买.奇怪吧?一点也不!
本质的原因就是大家当时都有一个去美国的念头,总是缺少在这里扎根的决心.
(少数人除外). 科技泡沫破灭后,特别是911以后,几乎断了去美国的可能性,这伙人猛然发现,多伦多其实不错,现在在这里还有一份高薪工作. 甚至比在美国新找的工作工资都要高了.这才开始settle down了.
想想自己,不就是这样吗?明知现在的房子很贵,明知现在的房市就象5000点的NASDAQ一样,但还是要买。因为,我们不可能没完没了地等下去。如果想等合适的价可能一等又是几年。人总是要住房的,而且,也不可能一直在公寓住下去。
有人对我的观点提出反证, 说我的观点无法解释美国房产上涨. 的确整个美加房产都在上涨. 其上涨和这一轮经济周期是大致吻合的. 经济发展导致房产上涨. 很多新兴高技术城市房价涨了3-4倍, 大大超过多伦多, 也超过硅谷, 纽约等地.
奇怪的是经济萧条后, 房产仍然一枝独秀. 对此, 许多人有许多解释.
利息低是重要的原因. 美国的利息之低,又是加拿大难以望其项背的. 还有种种税收上的好处, 都是鼓励买房的. 这就象最后的一针强心针一样. 保持了房产的价位. 不过, 前几年我不断地听到在美国的朋友同学纷纷买房, 但最近一次也未听到. 但也没听到他们卖房. (不象在加拿大, 很多人卖房, 一般卖旧换新, 卖小换大, 卖Toronto的房, 换Richmount Hill和Markham的房. ) 原因是, 虽然高科技不景气, 由于华人一般从事技术性的工作, 相对稳定, 真正被裁而久久未找到工作的人在我认识的人中也很少. 所以恐慌性的卖房也没有. 进入2003年以后, 经济逐步复苏, 如果就业逐步改善, 恐怕房产的下调也有限. 这针强心针就算挺过去了.
这算题外话了. 本文的重点是多伦多房市. 它有其特殊性. 因为还几乎没人从这个角度(即去不成美国者)总结涨价的推动力, 我算是提出一个新颖的观点供大家思考.
不同的人买房考虑的角度不同,买的房也不同。从几类房的销售状况分析看,就可以知道现在哪股力量是主导房地产热,而且此热还能持续多久。
新移民中的大款(不管钱的来路): 挑的都是50-60万以上的房. 我称之为“准豪宅”。但从原来30万升上去的不算。
据一个代理朋友说,这种”豪宅”现在反而处于历史低位(从原来30万升上去的不算).说明这股购买力量并不想想象的那么强大.
新技术移民2001年以后就很难找到专业工作了. 但大家手里都有几万美元,又看别人以房养房眼热,于是纷纷买房.这类买房,投资心态很重,一句著名的话:“买房比租房合算”,就是从他们中传开并祸害无穷的。这类房,一定要好租.
这类“易租房”,目前还很不错,特别是一些好地段。但随着租市的萧条,一些曾经很热地段的房子不象以前那么好出手了,出现了有价无市的现象,比如Alton Tower周围。实际上说明市场要求这些二流地区降价才能保持竞争力。另外,DOM上的天数越来越多。
上班族偏好买新房(楼花)或很新的二手房(5-15年)。我的同事80%以上都是如此。有的本身喜欢住新房。也有的喜欢旧房,但他们说,看了旧房,实在贵得买不下手,新房还合算些。新房的“合算”,在于每平方英尺的单价上。但总价并不低。
新房总体虽趋缓,相比前两种要好得多。新房的特点是,没有卖出去的房,房产商是不会建的。到工地一看,就知道热到什么程度了。
目前最热的几个区:Yonge & 16 街(几乎没有空地了),Yonge-Bayview & 19街, Kenndy & HW7 –16街(几乎没有空地了),Major Mackenzi & McCowan – Markham (自称是Unionville)。Steels & Nelson也有许多建好的房,没想到那里也有人追捧。有一个有名的流行观点, “宁北勿东”.
新房的持续热销,这一点间接证明了我的观点。即购买主力来自上班族。
第四节 哪些人买了房,哪些人没买?买和没买的原因
1) 付得起首期的人买了, 首期不够的人没买
25%首期是影响许多人买房的重要因素. 以我自己为例, 如果三年前首期够, 也很可能买了. 很多人几年前房价低时不买, 等到2001年才买, 也是因为刚攒够首期.
有些人本来首期是够的, 但一念之差投资了股市, 变成不够了. 他们很多没买, 大概想哪儿跌倒在哪儿爬起来吧.
2) 想在加拿大扎根的人买了, 想去别国(包括回国)的人没买
3) 收入稳定的人买了, 担心工作不稳的人没买
4) 投资意识强的人买了, 算得太精的人没买
很多人没有首期, 但老觉得租房不如买房合算的人, 也想方设法买了. 然后再分租给别人.
但我有个有趣的发现, 上述投资意识强的人实际上往往是一些跟风者, 他们往往并没有仔细地考虑成本, 风险, 涨价的原因, 跌价的可能等. 他们常常说
- ”房地产是永远涨的.” (这句话原则上对, 但没有考虑在你能承担的时间内不一定是一直涨的.)
- 钱付给银行, 25年后自己可以得到一套房, 而租房的租金, 付完了什么也没有.(这句话很迷惑人, 其实在买房后每月的费用里, 要区分哪些是将来可以在卖房后拿回来的, 哪些是净支出. 必须拿净支出和租金比)
其实, 买房出租营利存在着许多风险:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 经纪费: 一栋26万的房子必须卖到27.08万以上, 才不赔不赚. 如考虑转让费,律师费等约4000元, 则要27.5万才是保本线.
4) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
5) 恶房客
6) 出租增加了维修开支, 减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了. 这就象股票一样, 只报应在最后一个接棒者身上.
7) 房价下跌的可能. 久涨必跌, 久跌必涨. 物极必反, 这是自然规律.
好玩的是, 从已过去的几年历史看, 买了的人赚了, 糊涂人有糊涂福. 所有上述不好的可能性几乎都没有发生. 而许多算这算那的人, 患得患失,错过了一次又一次机会.
第五节 房市走势的预测
无论从哪个角度来看, 房价的上涨都已接近尾声. 本来这个尾声会来得更早. 有些意外的因素推迟了它, 比如低利率, 比如原来想去美国的人投入托市, 比如美国的一些树敌行为导致一些有钱人选择移居加拿大, 比如本来今年利率要上涨,但受加元升值的影响, 导致利率不涨反跌.
但该来的终究会来.
现在的问题是:
1) 什么时候跌
2) 能跌到什么程度
我个人认为明年年初开始跌. 一开始不会太大. 因为利率----支撑高房价的最后一根支柱----不会很快上涨. 而且, 房价下跌一定比利率上涨滞后(一个季度, 几个月).
跌到什么程度就看经济复苏的速度有多快, 特别是美国经济. 加拿大现在号称一枝独秀, 是相对于其他国家很低的水平的. 如果美国经济不复苏, 加拿大的经济好不到哪里去.
我认为北美经济已经开始复苏,就业稍后会逐步改善。但现在复苏实在太慢了. 特别是就业还很差. 什么时候就业率恢复了, 房价的下跌就差不多到头了(还会在惯性作用下跌几个月).
上述分析是基于此次房价上涨, 虽然幅度上接近乃至超过89年水平, 但主要力量不是投机性的(我看过几个房的历史, 86年18万, 89年28.5万, 96年23.5万, 2003初28.5万, 因为condition差, 周围同样的房卖到30万).
所谓的跌, 是因为这几年还是涨得太快了一点. 把后面5年的自然涨幅都用掉了. 所以要调整.
但此次房市即使比89年健康, 仍然有投机的成分在. 所以, 个人认为, 目前概念最热的几种房在跌市中受冲击最大.
比如:
1) 以房养房型
除一些顶级易租房外(如步行到地铁站的那种),空置率会急剧上升. 随之此类房再售价要受冲击. 由于出租, 房子本身已经价值下降, 就靠潜在租金收入支撑房价.
2) 某些名校区型
名校区不等于好校区. 很多名校是躺在历史的功劳簿上. 随着社区居民成份的改变, 生源的改变, 学校的水平已经”盛名之下, 其实难符”. 而现在的房价是按照其”盛名”而price-in的.
比如Don Mill和Leslie的两所名校.
3) Richmount Hill的很多5-10年的房.
5-10年的房是房价最贵的. 买这类房的很多人买的是楼花, 然后等小区建好了再出售. 炒做使得这部分房的价值被高估.
4) Townhouse和condo
这两部分房是近几年涨幅最猛的. 调整的空间也最大.
相对而言, 自住的旧房(不便出租的那种), 不会受太大冲击. 特别是靠环境取胜的房子.
新建的房价格下跌幅度也不会太大. 主要原因是新房(楼花)的价相对算低.
总的来说, 我觉得下跌会在平均15%以内. 个人感觉.
不过, 最近由于加元狂涨, 对华人的购房欲望打击很大. 华人从国内出来一般都带着一笔美元. 通常这笔美元会一直以美元的方式存放着. 不管是自住买新房还是买旧房出租, 这部分美元都会成为down payment中的重要组成部分. 现在这部分钱严重缩水, 大大提高了买房成本. 也许房市的”拐点”就是由此而触发也未可知.
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