本文发表在 rolia.net 枫下论坛第九节 现在该买什么房(什么房不能买)
我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险.
在第八节中, 我提出"30万趋近封顶说". 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.
如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.
从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.
地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围,Don Mill的Senica College周围,Warden的丰华超市周围,AY-JACKSON中学周围,就是最典型的此类房。这还是目前最好租的部分.
对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.
因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素.
租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来的卖点, 也主要是这个易租性.
剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就只值25万了.
这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现任房主.
如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的这部分钱.
但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益早已被上任房主拿走了.
如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.
所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万去买?
还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.
以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题.
那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.
先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).
一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏, 形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.
租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数.
但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖你多少钱. 然后决定是否要花这个钱.
其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
4) 恶房客赖租
5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了.
我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.
太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析.
不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价, 这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.
比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的.
这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板, PVC管), 15-20年是个坎.
即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避免的:
1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来的房子吗?).
2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近
3)紧靠404/401之类的高速公路
4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)
5)犯罪率高
6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋
7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题)
8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)
9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy)
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我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险.
在第八节中, 我提出"30万趋近封顶说". 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.
如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.
从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.
地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围,Don Mill的Senica College周围,Warden的丰华超市周围,AY-JACKSON中学周围,就是最典型的此类房。这还是目前最好租的部分.
对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.
因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素.
租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来的卖点, 也主要是这个易租性.
剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就只值25万了.
这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现任房主.
如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的这部分钱.
但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益早已被上任房主拿走了.
如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.
所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万去买?
还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.
以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题.
那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.
先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).
一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏, 形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.
租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数.
但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖你多少钱. 然后决定是否要花这个钱.
其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
4) 恶房客赖租
5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了.
我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.
太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析.
不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价, 这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.
比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的.
这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板, PVC管), 15-20年是个坎.
即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避免的:
1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来的房子吗?).
2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近
3)紧靠404/401之类的高速公路
4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)
5)犯罪率高
6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋
7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题)
8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)
9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy)
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