本文发表在 rolia.net 枫下论坛第十二节 我怎么找房
终于到了最后一节, 我没有想到写了这么多.
刚刚看到一篇文章说GTA新屋销售数比去年同期下降36%. (http://www.torcn.com/node.php?id=8149). 看来我对房市稳中有降的判断是对的. 美元下跌对房市的杀伤力很大, 可能是直接原因.
我对流行观念的反思, 主要是想寻找大家的盲点. 跟着流行走, 可能会随着大势升值. 但不容易在狂涨形势下买到特别便宜的房. 要在现在的狂热市场上找到便宜的房, 就要善于寻找大家的盲点. 这就是我反思流行观念的目的.
其实我们盲点挺多的. 因为我们常常想当然, 而不去作具体的调查. 比如上次, 我看到一个报告, 北约克leslie以东部分的家庭收入比Scarborough西北部地区低得多, 而犯罪率却高得多. 这都是和我们脑子里的成见相反的.
很多网友们在评论中认为我的位置太偏. 那什么位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏的. 因为是在”中间”. 可是难道它不是太偏北了吗? CN Tower的位置是否太偏南了呢?
关键在于对”中间”的定义. Young肯定不能作为中间, 因为在华人看来, 往西到Bathurst, 再过去就是极差的区(我们先不争论这种观念是否对). 往东不能过Markham Road. 如果这么算的话, 404才是真正的中轴. 本来它就是Markham和Richmound Hill的交界. 买到Young都有偏西之嫌了. 如果以404为对称轴, McCowan和Young差不多是对称点.
实际地来说, 多伦多工作市场的机会排名为: downtown, Markham, Missisauga, Richmount Hill, 其它地区. 从这个意义来说, 这条中线应该是斜斜的从西南Missisauga划向Markham的才对.
这都是开个玩笑. 不过我的感觉人们脑子里的人云亦云的成见太多, 不妨多用自己的脑子想想, 在接受任何观念前, 想想为什么.
盲点就是成见造成的.
回顾一下找房的过程, 其实短得出乎我自己的意料之外.
我本来确想年底,乃至明年才买, 觉得那时房价会低一些. 但一些买了房的朋友建议说, 应该早点开始看. 才从容. 一想有理, 于是从2-3月开始, 请代理帮我打印一些感兴趣的区的房子信息来看.
第一步的目标是选区.
我怎么挑区呢? GTA这么大. 我很简单, 挑自己住过的区, 挑朋友住过, 或正住着的区.
这样, 我对这些区就有了第一手的资料. 比如区的居民, 交通, 购物, 治安, 学校, 环境等等.
第二步, 选概念
在这么多区中, 每个区都有其特色和概念. 选择适合自己的概念.
我最早放弃的就是”新房”: 我实在无法忍受漫长的等待, 然后住在工地里好几年.
其次放弃的是”北约克”和”Richmount Hill”的房. 太热门, 太贵. 而且, 根据我的地税计算经验值, 认为”北约克”的小房房价太高, 将来悬.
再后放弃了“以房养房”: 因为我发现现任房主要预收我三年的租金.
把“以房养房”放弃后, 就把自己购房的底线降了下来.
学区, 最后还是考虑了. 但避免了名校区. 除非没有price-in.
所以当时把Finch & Brimley南面的小区当作第一重点. 因为, Albert Cambell是好学校, 但并没有被疯狂炒作. 那儿的房型号称1500尺, 实际可看作1800尺(有个family room算lower, 但实际完全在地面上), 价格28.5万(96年23.5万).
不过, 后来那个区一直没有房子出售.
当我最终放弃了以房养房后, 发现选择的范围就很大了. Markham是目前价格比较理智的地方. (Pickering, Aurora等地太远), 除了Pacific Mall周围坚决不买(因为Price-in太多了)外, Milliken据说是印巴人区(虽说是印巴人的豪宅区), Markham路以东不买.
Old Unionville是个好区, 不过价格不低.
Raymerville是个好区(比不上Unionville), 但价格好.
第三步, 选房型和年份
还是根据” 30万趋近封顶说”, 为了买到合算的房子, 就得往接近30万的价位去买,
而且又不能是从18-20万刚涨上来的. 那么几年前24,5万的房, 一般是独立屋或较好的半独立屋了.
所以我本来不是十分反感townhouse, 而且特别喜欢Richmount Hill的townhouse, 但因为价格实在太贵, 只好放弃.
年份么?既然已经放弃新房, 当然也放弃了5-10年的房. 因为这个年份的房最贵.
15-20年的房普遍样子难看, (不知为何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型大车库就是这个年代房的标签. 价格也不菲.
30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些区实在太旧. 挑选这类房, 小区环境好坏是价值所在.
第四步, Preferences
monitor了几个重点区后, 在找区里具体的房时还有几个preferences:
1) 买换手次数少的
容易得到较好的价钱. maintain也比较好. 十几年前买的房(89年不算), 当时的房价极低, 现在卖出怎么都是赚的. 十几年没卖房, 说明他是自住, 保养当然不同. 而几年前买, 现在想赚的人, 因为本身价高, 又是投资图回报的, 所以砍价很难.
而我的房为什么买得比邻居的房子都便宜呢? 就是因为卖方代理很想早点结束这笔交易, 他们可以把精力放在另一个房子上, 趁着房市好, 多做几单. 多卖几千元, 对代理只多了百多元. 只要卖主能过得去就行. 而卖主因为是24年前买的房, 拿到28万已经觉得赚爽了.
从中也可以看出, 代理和买卖双方都不是利益一致的. 代理其实代表了交易过程中一个第三方的利益.
2) 不想买中国人的房
普遍的保养不好, 油烟, 院小, 花园很差, 再说, 最致命的问题是, “他干吗要搬走呢?”
3) 买位置, 不买装修
装修好自然好, 但很可能price-in, 与其这样, 不如找个装修差的自己重搞更满意. 而且我特别地讨厌藏污纳垢的地毯, 以地毯为主调的装修对我来说等于没有装修. 位置就是前后都不能靠大路, 我对噪音很敏感.
第五步 Paperwork
我的找房法可能比较怪, Paperwork比较多, 实地考察较少. 直到看我最后买下的房子前, 我只坐过代理的车一次, 那也是为了下offer.
因为我所关注的区都是朋友住过的区或者自己住过的区, 我到他们家去过, 房型大致有数. 所差者是condition不同而已.
但是在我靠condition筛选之前, 其它条件已经足以筛掉大部分, 我挑了几个开车到周围一看, 一般又筛掉了大部分. 有些报价太高的, 也就不用看了. 所以需要进去看的很少. 最后加起来不到10个房.
Paperwork省掉了许多自己和代理的开销. 有人老去看房, 觉得用代理的车去看房是一种享受. 有人和我说, 他进去看了三四百个房, 最后买了个楼花.
这样导致了恶性循环, 代理不再把精力放在为客户找到值的房子, 转而不断劝说客户提高底价. 好代理要能帮助客户抓住突然冒出的超值楼盘. 这需要做大量工作.
通过我前面的分析和计算, 我对于哪个区, 哪类房, 大致什么价位, 心里已经比较清楚了, 一看到这个房的介绍就知道大致怎么回事. 如果有些特别合算的房出来, 我会”眼睛一亮”的.
因为我计划年底买, 所以我就在等让我”眼睛一亮”的房子.
让我眼睛一亮的房子很快出现了. 那是一个北约克的房子. 但要价很低, 298K. 四房的半独立. 双车库. 本来我已经不考虑北约克的房子了, 但看它的条件实在不错. 我马上就决定了下offer. 可是那天居然有14个offer. 一看这架势, 我反而把底线往下调. 所以我估计我是第一个出局的人. 这个房最后卖到34万. 顺便提一下, 这14个offer中, 有10个是华人.
本想缓缓, 没想到不到一周, 又一个让我”眼睛一亮”的房子出来了. 就是我现在买到的房子. 它位于HW7 & McCowan东南角, 公园的北面, 离McCowan 300米, 离HW7 约200米.
它处在一个华人看房的盲点区. 问了好多人, 都不知道这个区, 只知道马路西面北面的新区. 包括前一阵rolia上的讨论还谈到这个区附近, 但大家都把目光放在这个区附近的新房上了. 可见华人对新房是多么的痴迷啊. 新房就象一片树叶一样, 遮住了我们的眼睛, 使我们看不见很多更好的房子.
它的要价就不高, 要价低的理由也相当合理, 花园打理得不好, 简直是荒芜; 装修差,. 所谓差, 倒有1/3是原木地板. 就是墙厨卫的设施比较旧了. 房型是我的”dreamhouse”, 快40年了, 两层, 4室, 双车库, lot 很大很大,. 但在这个小区中不算大.
不过我拿到很好的价格还是有运气的成分.
1) 它的门牌号码是中国人不喜欢的, 所以来看过的25人中, 只有一个华人. 这也是一个盲点吧. 其实所谓门牌, 日期之类的禁忌, 我觉得都是愚昧的东西, 有时我还故意要把一些重要的事情放在所谓黑色星期五来做. 华人不来看, 倒好了. 凡是是中国人看好的房子, 通常价炒得很高.
2) 那几天多伦多处在SARS恐慌之中,没人上街. 于是, 我成了唯一的offer. 以我理想线的价格拿下了这栋2000多尺的房子.
第六步 请人批评
为了慎重, 还请了许多朋友一起去看, 提意见. 特别是请了一些买了新房, 和较新房的朋友. 人性有个弱点, 都喜欢维护自己已作出的决定. 他们最有可能说出尖刻的反面意见. 看房么, 好的东西在那儿, 跑不了, 差的东西要是没看见就不好了. 结果没提出什么大不了的issue. 最大的就是主卧没有带洗澡的卫生间. 其他的都是一些情绪性的意见, 比如”你的房将来不好卖”, “我就不喜欢这种房”, “太旧了, 要花好多钱装修”等等, 我均付之一笑.
批评完了, 发现我自己是最了解房子缺点的人. 朋友们的批评并没有谈出我不知道的缺点来. (后来验房师倒是指出了一些我没看到的地方, 但都不是很严重.)
请了验房师验完房, 和我想象的一样, condition实际上非常好. 因为当时的房型用材很好, 地板,墙都是整块的原木板. 历经40年, 毫无变形, 变色. 裂缝. 管子都是铜的.
后来又去看了很多次, 每次去都更喜欢她了.
如果从我第一次跟代理开始走进房子里面看房来算, 一共就看了10个房左右(基本都是同一天看的), 只用了2周时间.
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