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自建房四,自己当Builder (全文完)

之前写了一些关于自建房的心得。这一集算是最后的一集。迟迟没有动笔是因为这一集最复杂。从一块平地开始,历经一年半,包括经历了疫情,最终完成,一路走来还是颇有感慨。

我是2019年底开始动土的,2021年2月通过了政府的竣工验收。总的建造工程从清理场地割树开始。房基地原来是一片参天大树。光是把建筑场地清理出来就花掉了小一万,包括割掉所有数目,挖树根,运走。之后是连接上下水道。其中最大的工程是切割马路。政府的下水主管道在马路对过,要切开马路把管子埋下去。这个工程造价不菲,2万5。所有的工程都算上,最终完成的总造价67万5。在与税务局结算后找回了2万4的HST。相当于65万完成吧。房屋建筑面积3500平尺。

之前也是咨询过一些职业 builder 的。比较合理的承包价是裸房200元/平尺,就是70万。精装修要210元。但是我认为这个价格仅仅是基本价,中间会有无数次要求加价的借口。

自己当Builder我的体会是应当具备两个条件:一,你自己懂每一项工程具体都包括哪些细节,达到哪些标准;二,能够胜任与很多contractors打交道,欠合同,监工,付款,等。这两者是分不开的。举个例子说,寻找电工承包师傅之前,你自己首先就要求都包括哪些细节。要求配电盘200安,厨房是电路还是气炉,还有哪些是240伏线路,包括所有的射灯,包括安装吊灯(灯具自己买),厨房插座一律20安。这样一来不同的询价之间才有可比性。另外,凡是没包括arc fault breaker, fire/carbon monoxide alarms一律刷掉。因为arc fault breaker是行业新规。糊弄你的是没有诚信或没有资质的。不能用。

我知道能够做到懂这么细的自建房主不多。我能想到的解决办法是请一个施工监理协助你草拟合同。合同越细越好。执行的过程中发生纠纷的大部分是合同中没有决定明细。还有一个办法是分包。假如找builder只需要找一个,自己当builder就需要找30个contractors。那么我可不可以找一条中间道路。同等选择条件下,我尽量找能够多包一点的contractors。

以我的例子,我只找打地基灌水泥的。至于说是做挖掘机,谁做回填土,都请这个师傅找跟他经常合作的其他师傅。除了打地基以外,地下室水泥地,front porch, garage floor的水泥地都你来铺。

同样是找管工,我找这个师傅同时还有煤气执照的,暖气炉子,管道,都归你管了。

木匠师傅做rough framing, back framing, windows and doors installation, all the stairs;

Drywall要求drywall installation,taping, insulation of the entire house;

铺地地师傅要能铺瓷砖和木地板;

铺房顶的师傅要能铺坡屋顶和平顶烫防水;

这样一番下来,我就省了不少的事。最后也就10几项分包工程。

怎样找合适的师傅(contractors)。我不是很信赖网络,广告,满5颗星的也不信。我最愿意信已经在工地干活的师傅。别人能用你也是经过了仔细的赛选或者前人推荐的。我用的师傅最早的可以追溯到15年前。2005年我在builder那买的房子。在建造的过程中我会时常去工地看看。遇见师傅一律留下他们的联系方式。开发商都用的师傅我当然也可以相信了。我的电工就是当年给我家干活的。还有就是早在开工前的几年时间内,我就喜欢参观别人家的工地。遇见师傅就录下来。有的外面的车上就有公司名和电话。手机拍下。我用过的10几位师傅中大多数都是从这些人中选的。还有一些是我的邻居。我的木匠,油漆工,做铝皮的,都是邻居。用邻居最大的好处是不用担心把钱骗走了。邻居基本上都是先干活后给钱。但是也不是见着邻居就叫师傅的。最后的把关是用他们的户主们。我有一个邻居要包我室内装修。我知道他给一个邻居干过。我就私下去查询那家户主。我问他这个师傅的手艺怎么样?他直摇头。最后还补上一句,别说我告诉你的哈。嗯呐。

总之,这样看下来最艰巨的工作就是落实这些分包合同。最终确定合适的人选有两个标准:手艺好,不骗钱。因为你是第一次自建房,缺的是职业builder手下有一大帮合作伙伴。你没有。只能小心翼翼地一个个赛选。我的赛选原则是手艺一定要信得过。至于你的报价,我会同时寻找其他几个报价做比较。经过比较之后最终决定用最好的。贵也行。我自己建房已经省下了职业builder这一大笔开销了,在质量这个细节上多花一点还是划得来。底线是不可以没干活先给钱。而网上找的很常见就是要你付定金。所以谈不拢的。如果师傅说要先付材料费。可以,我要求直接付给材料上,见料,付钱。

题外话,花絮一,最惊险的一幕。是地基开挖。这是最不确定的因素。设计图纸要求16寸宽的footing。挖掘机挖完以后师傅说,根据他的经验我这样的地址情况政府不会同意原设计方案的。果然,验收员来看过之后要求另请地质工程师签字负责才允许继续施工。原因是footing需要坐落在未经扰动的土壤上(undisturbed soil)。因为之前是一片树林,虽然树根都已经拔除,可是下面的土壤仍然是黑色的腐植土,必须刮干净。可是刮下去就见地下水了。最后工程师要求刮干净,填石子,footing宽度 从16寸增加到48寸,同时增加footing的厚度,加rebar。整个追加工程造价2万! 多灌几车钢筋混凝土。但是这是地基。房子建造在不稳定的地基上会后患无穷。不能掉以轻心。

花絮二,自己的责任心。给自己家盖房子。努力再努力,上心再上心。无止境的。举个例子。我确定了外墙的石匠之后,他说让我选石材。我不懂。他说去采石场咨询老板。老板说,给你介绍一个富人区,基本上都是石头前脸,砖墙围绕的。你去转转,看中哪个房子回来告诉我。那一片的开发商都是用的我家的石头。我这有详细的记载。我于是花了一个上午跑去把喜欢的房子挨个拍照,好回头跟LD敲定。那个工地的保安都找上来了,问我拍照干什么用?我说是采石场老板介绍我来选立面的。最后的立面选材我们还是很满意的。合着除了里面石材的质地,颜色之外,还有配比!那面墙是90%主体石材,夹杂着10%的其它石材做点缀。我们哪懂这些个。

我自己除了做这些外包工作以外,还做handyman。一些细小的杂活都是我的。每次政府验收员来指出一些微小的细节,我能自己改正的就不劳师傅们了。

杂7杂8地说了这么多。但愿有志自建房的网友能收获一些tips。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 美丽家居 / 自建房四,自己当Builder (全文完) +13

    之前写了一些关于自建房的心得。这一集算是最后的一集。迟迟没有动笔是因为这一集最复杂。从一块平地开始,历经一年半,包括经历了疫情,最终完成,一路走来还是颇有感慨。

    我是2019年底开始动土的,2021年2月通过了政府的竣工验收。总的建造工程从清理场地割树开始。房基地原来是一片参天大树。光是把建筑场地清理出来就花掉了小一万,包括割掉所有数目,挖树根,运走。之后是连接上下水道。其中最大的工程是切割马路。政府的下水主管道在马路对过,要切开马路把管子埋下去。这个工程造价不菲,2万5。所有的工程都算上,最终完成的总造价67万5。在与税务局结算后找回了2万4的HST。相当于65万完成吧。房屋建筑面积3500平尺。

    之前也是咨询过一些职业 builder 的。比较合理的承包价是裸房200元/平尺,就是70万。精装修要210元。但是我认为这个价格仅仅是基本价,中间会有无数次要求加价的借口。

    自己当Builder我的体会是应当具备两个条件:一,你自己懂每一项工程具体都包括哪些细节,达到哪些标准;二,能够胜任与很多contractors打交道,欠合同,监工,付款,等。这两者是分不开的。举个例子说,寻找电工承包师傅之前,你自己首先就要求都包括哪些细节。要求配电盘200安,厨房是电路还是气炉,还有哪些是240伏线路,包括所有的射灯,包括安装吊灯(灯具自己买),厨房插座一律20安。这样一来不同的询价之间才有可比性。另外,凡是没包括arc fault breaker, fire/carbon monoxide alarms一律刷掉。因为arc fault breaker是行业新规。糊弄你的是没有诚信或没有资质的。不能用。

    我知道能够做到懂这么细的自建房主不多。我能想到的解决办法是请一个施工监理协助你草拟合同。合同越细越好。执行的过程中发生纠纷的大部分是合同中没有决定明细。还有一个办法是分包。假如找builder只需要找一个,自己当builder就需要找30个contractors。那么我可不可以找一条中间道路。同等选择条件下,我尽量找能够多包一点的contractors。

    以我的例子,我只找打地基灌水泥的。至于说是做挖掘机,谁做回填土,都请这个师傅找跟他经常合作的其他师傅。除了打地基以外,地下室水泥地,front porch, garage floor的水泥地都你来铺。

    同样是找管工,我找这个师傅同时还有煤气执照的,暖气炉子,管道,都归你管了。

    木匠师傅做rough framing, back framing, windows and doors installation, all the stairs;

    Drywall要求drywall installation,taping, insulation of the entire house;

    铺地地师傅要能铺瓷砖和木地板;

    铺房顶的师傅要能铺坡屋顶和平顶烫防水;

    这样一番下来,我就省了不少的事。最后也就10几项分包工程。

    怎样找合适的师傅(contractors)。我不是很信赖网络,广告,满5颗星的也不信。我最愿意信已经在工地干活的师傅。别人能用你也是经过了仔细的赛选或者前人推荐的。我用的师傅最早的可以追溯到15年前。2005年我在builder那买的房子。在建造的过程中我会时常去工地看看。遇见师傅一律留下他们的联系方式。开发商都用的师傅我当然也可以相信了。我的电工就是当年给我家干活的。还有就是早在开工前的几年时间内,我就喜欢参观别人家的工地。遇见师傅就录下来。有的外面的车上就有公司名和电话。手机拍下。我用过的10几位师傅中大多数都是从这些人中选的。还有一些是我的邻居。我的木匠,油漆工,做铝皮的,都是邻居。用邻居最大的好处是不用担心把钱骗走了。邻居基本上都是先干活后给钱。但是也不是见着邻居就叫师傅的。最后的把关是用他们的户主们。我有一个邻居要包我室内装修。我知道他给一个邻居干过。我就私下去查询那家户主。我问他这个师傅的手艺怎么样?他直摇头。最后还补上一句,别说我告诉你的哈。嗯呐。

    总之,这样看下来最艰巨的工作就是落实这些分包合同。最终确定合适的人选有两个标准:手艺好,不骗钱。因为你是第一次自建房,缺的是职业builder手下有一大帮合作伙伴。你没有。只能小心翼翼地一个个赛选。我的赛选原则是手艺一定要信得过。至于你的报价,我会同时寻找其他几个报价做比较。经过比较之后最终决定用最好的。贵也行。我自己建房已经省下了职业builder这一大笔开销了,在质量这个细节上多花一点还是划得来。底线是不可以没干活先给钱。而网上找的很常见就是要你付定金。所以谈不拢的。如果师傅说要先付材料费。可以,我要求直接付给材料上,见料,付钱。

    题外话,花絮一,最惊险的一幕。是地基开挖。这是最不确定的因素。设计图纸要求16寸宽的footing。挖掘机挖完以后师傅说,根据他的经验我这样的地址情况政府不会同意原设计方案的。果然,验收员来看过之后要求另请地质工程师签字负责才允许继续施工。原因是footing需要坐落在未经扰动的土壤上(undisturbed soil)。因为之前是一片树林,虽然树根都已经拔除,可是下面的土壤仍然是黑色的腐植土,必须刮干净。可是刮下去就见地下水了。最后工程师要求刮干净,填石子,footing宽度 从16寸增加到48寸,同时增加footing的厚度,加rebar。整个追加工程造价2万! 多灌几车钢筋混凝土。但是这是地基。房子建造在不稳定的地基上会后患无穷。不能掉以轻心。

    花絮二,自己的责任心。给自己家盖房子。努力再努力,上心再上心。无止境的。举个例子。我确定了外墙的石匠之后,他说让我选石材。我不懂。他说去采石场咨询老板。老板说,给你介绍一个富人区,基本上都是石头前脸,砖墙围绕的。你去转转,看中哪个房子回来告诉我。那一片的开发商都是用的我家的石头。我这有详细的记载。我于是花了一个上午跑去把喜欢的房子挨个拍照,好回头跟LD敲定。那个工地的保安都找上来了,问我拍照干什么用?我说是采石场老板介绍我来选立面的。最后的立面选材我们还是很满意的。合着除了里面石材的质地,颜色之外,还有配比!那面墙是90%主体石材,夹杂着10%的其它石材做点缀。我们哪懂这些个。

    我自己除了做这些外包工作以外,还做handyman。一些细小的杂活都是我的。每次政府验收员来指出一些微小的细节,我能自己改正的就不劳师傅们了。

    杂7杂8地说了这么多。但愿有志自建房的网友能收获一些tips。

    • 很感谢分享。看起来好多活。不想了。现在也不容易贷到款 +1
    • 狠戾害 自建房的不多 一般人根本没空👍
    • 很佩服!
    • 我们也在自己建房,没你这么大,是湖边的地盖了个raised bungalow,现在做cottage,以后退休养老。请教你一下,怎么申请退hst? 我们没有贷款,用的自住房的HELOC的资金
      • 税务局网站上有表。照着添就是了。很简单。主要区别是买地的时候交没交HST。没交的最多退一万六,交了的最多退二万四。

        自建房贷款太难了。
        • 谢谢。我看了网站,必须要primary residence,我们可能不符合,因为我们自己住的房子不打算卖啊
          • 不太懂所有的。之前请builder (CCDC2)建的那个其实是commercial, $4万多HST全部退还了。
            • 谢谢,我们再研究研究。是要全部完工才能申请吗?我们基本完成了,还差一点内部装修
          • 投资房的话,必须是出租房才能申请退税。有一年的租房合同就合格。cottage怎么算就不懂了。 +1
            • 谢谢谢谢,我们再研究研究
      • 你要Keep track of all receipts,因为有可能会被audit。然后跟着表填就是了。我那时也申请了,不难。我最后把所有receipt都扫描进电脑,因为有些receipt久了看不清楚。 +1
        • receipts必须是正规的,有公司名,地址,电话,最重要的是有他的HST number。
          • 是的,我还打电话追人要hst number。有些自己手写上去!我记得receipt cap out在30多万还是40万,多了也没有。所以我最后只submit了比cap多一点点。准备的很充分所以我最后没被audit。
            • 自建房付部分现金很正常。底线是别太多。尤其是主要工序不能全部付现金。大致要说得过去。
          • 明白,谢谢
    • 真能干!感谢详细的分享!
    • 小三在哪?
      • 我也是不知道第三章在哪里。真是精品,毫无保留的分享干货!
      • 啊?小三你回过贴的哈。
    • 谢谢分享,Mark自建房攻略。退休以后准备自己也建一个。
    • 先赞一个,有个问题,像LZ这样亲力亲为,是利用业余时间还是基本要全职?感觉这样做当然好,但需要有大把时间还要有足够现金支撑,光学习水电气和建筑知识就要花很多时间精力
      家里有未成年孩子的更不要说了
      • smartycat 出来走两步。😂
        • smartcat是我师傅。我盖房也咨询过他。在此顺便感谢一下。
          • 牛人很多啊! 我们买了Home hardware material package, 然后我们找了很多Contractors, 挖地基,灌水泥地基,framing, metal roofing and siding, HVAC...我老公自己做电和水管。Insulation基本是我做的😝 刷漆也是我! 慢慢有个样子了!夏天应该能享受了! +1
      • 时间问题:有全职工作再兼顾施工不现实。全职在工地也没有必要。一般开工时跟工头把所有的细节在现场过滤一遍。其它问题电话联系。
        我的施工在疫情期间进行的,非常困难。见施工队要全副武装,带口罩,距离2米开外。施工期间,闲杂人等不得入内。就连我自己要去现场也要预先打招呼,同意了才能去。一个施工队在施工期间不准有第二个施工队同时在现场。就是活不能同时干,要一个一个地干。极大地影响了施工进度。有一个好处是那时候钱太紧,慢慢干给我点喘气的空间筹钱。
        • 恩,看来是否全职不是重点。了解建房知识,能和各个施工队进行有效交流才是重点,否则等着被宰。 +1
      • 我业余哈,一份9到5的工作,一个3个月小娃,加上建房。建房我自己做了全部电,全部衣柜主装,basement地板,所有crown molding,等等等等其它活。 +1
        • 👍👍
        • 你也太牛了
        • 牛人
        • 你太太也全职吗
          • Mat Leave照顾娃
    • 65万,这个太有吸引力了。我也有些蠢蠢欲动。如果地基不拆,basement(2000尺)保留不动,上面两层大概4000尺,大概多少能下来啊?多谢多谢。电我应该还行,不过没有license,小活也能干一些,地板做过一次,极慢
      • 65万仅仅是建筑造价本身。在此之外的大宗开销还有:买地的钱,建筑设计,测量,地址钻探,政府审批,城市开发费(我建的时候是5万,现在涨到10万了)。还有

        竣工之后的grading, lanscaping, driveway paving, tree planting。全部完成需要100万以上。

        如果你有地基了,会省不少钱。看装修档次了。毛估估建筑本身125/sqft至少?

        • 多谢,大概$125建筑成本,一年半可能能做成,这加强了我翻建的想法。多谢多谢!!
        • No development charge for him. Development charge only applies when you don't have an existing house on the lot or if you need to split a lot into two lots (then you pay one charge)
        • 请问你这个是包括装修的钱吗?
          • 包括所有的装修。这里没有毛坯房一说。
      • 在原有地基上翻建,即使请builder也拿不到Tarion新房保险,小心
    • 看到‘自建房’三个字脑袋嗡了一下,点进去看完嗡了好多下。( ఠൠఠ )ノ 牛就一个字
    • 恭喜恭喜。你真的太赞了。
    • 赞!你自己找的这十几个contractor,有没有出现中间加价的情况?如果有怎么预防?
      • 有。在Homestar上找的罗马尼亚人,稍微改动一点会狠咬你一口。还有油漆工,抱怨做trim的工匠射了太多的钉子,害的他们多花不少时间补钉眼。尽量把明细一次性写进合同,不给他们借口加价。
        • 👍
    • 这么大的学问!一般人怎么敢做,想问一下可不可以签定一个建筑商,给个总合同,自己什么都不管?
      • 我前面介绍的CCDC2合同就是签的总承包合同。你往前翻一翻。二?
      • 可以签一个建筑商,报价费要$2000-$3000,如果给他造房子这笔费用会返给你。每平尺造价在$400-$500,在加hst。
    • "满5颗星的也不信", same with Homestar....Can't agree more!
    • 写的真好, 除了积攒经验努力学习,还要拼体力拼脑力,中间遇到问题要想法解决不能崩溃。 +1
    • 您的自建房图纸也是自己出的吗?
      • 跟制图公司合作完成的。理念是自己的,内部很多细节是自己的。制成图纸,结构设计,报批是制图公司的。 +1
      • 我是用Revit将室内结构楼高窗户等全部画好然后给engineer加结构。整套图纸我才花了4k
    • 给作者点赞。我也自己盖过房子,体验过这个过程中的巨大成就感,并且获得了今天继续前行的雄心和动力。
      • 你自己盖房子时遭遇过事先没想到的麻烦吗?
        • 自己第一次盖房子,最大的挑战是心理上的挑战。就好像你要在一个黑的伸手不见五指的,到处充满陷阱的狭长通道里向前摸索。相对来说,技术上的东西,基本不是个事儿。这一个心理煎熬的过程,走过了,就一片光明。不仅仅是一片光明,还有另一片新的世界等着你去征服。
    • 赞!我08年时想过自建房,还买了3本书学习,最终没能实施