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wildwest过去20年在加西的房产上的折腾,给我印象就是艺高胆大,若盖棺定论是否最后登顶,还要看未来几年他的运气.

我发现wildwest 的帖子很多人参与讨论,我就想把我在东边的投资房产经历写一下,安省伦敦附近案例,专业地产投资公司2015年购入的教学楼5万尺改zone完成装修改造40个unit ,2017入住,全满并有waiting list,持有四年,2021年售出650万,而购楼时不超过100万,卖家成功退出,我抄作业,抄糊了,2019入手一个同一个地方的教学楼3万尺,3英亩院子,5年里包括购楼和更换窗、暖气片,设计费等,150万进去了,没有贷款,现在改完了zone,SitePlan 20 个Unit 最近批准了,下一步申请building permit ,本应开心突然心灰意冷,感觉过往的坚持和期望完成这个项目或许不是最佳,相比Wild West 一直加杠杆,我的资金傻傻的趴了四年,还有坚持的意义吗?完成它需要再50万-70万,现在出售180-220万,请高人指点迷津。
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / wildwest过去20年在加西的房产上的折腾,给我印象就是艺高胆大,若盖棺定论是否最后登顶,还要看未来几年他的运气.
    我发现wildwest 的帖子很多人参与讨论,我就想把我在东边的投资房产经历写一下,安省伦敦附近案例,专业地产投资公司2015年购入的教学楼5万尺改zone完成装修改造40个unit ,2017入住,全满并有waiting list,持有四年,2021年售出650万,而购楼时不超过100万,卖家成功退出,我抄作业,抄糊了,2019入手一个同一个地方的教学楼3万尺,3英亩院子,5年里包括购楼和更换窗、暖气片,设计费等,150万进去了,没有贷款,现在改完了zone,SitePlan 20 个Unit 最近批准了,下一步申请building permit ,本应开心突然心灰意冷,感觉过往的坚持和期望完成这个项目或许不是最佳,相比Wild West 一直加杠杆,我的资金傻傻的趴了四年,还有坚持的意义吗?完成它需要再50万-70万,现在出售180-220万,请高人指点迷津。
    • 我自己造房也有同样感受,资金被压住了,杠杆上不去,感觉造房不如囤房,这也是去年我加杠杆,准备实在不行用RRSP来平现金流的原因。 +1
      只是我的感受,不构成投资建议
      • 有一定的道理.
      • 是这样
    • 完成需要多久?完成后能卖多少?你手上还有多少钱?工作收入多少,花销多少?胆肥不肥?项目管理经验如何?Property Management经验如何?有兴趣不? +1
      • 预想一年,
        最差两年完成,胆子大才进坑,当初斗志昂扬,现在情绪低落,手上资金完成装修勉强可以,目前主要是自我否定,总觉得过往像wildwest 那种操作或许结局更好些,当然他来的早,机会更好些。我如果有经验,就不会进坑,幸运的是疫情后London 附近apartment的出租价格上涨,给了些信心,所以坚持到现在,多伦多核心区的租金在降,不知明后年开始入住London附近租金会否大降。
        • 问题不大吧,你没有贷款,基本上就没压力啊。房租的大趋势肯定是向上的,看看越来越多的三哥就知道了。我如果是你,赶紧做完出租,过两年Refinance, 基本上前面的投入就全回来了。 +1
          • 非常感谢你的鼓励, +1
            刚刚才看到你的8年房产投资小结的贴文,很棒!我是今天偶然,才第一次进到枫下论坛,佩服你的聪明和执行力,8年成就可圈可点👍!你的起点不高,可是现今有如此成绩,会有很棒的心里安慰,成就感满满,这很重要,这或许就是人生快乐源泉,也是人生的意义,我的起点本应比你高,可是,是失落的8年,悲催的8年,这也是我突然意志消沉的原因。
        • DT明显租客不够用的,也不知为何统计出房子不够用的.是不合格租客太多了.想想也是,过了个疫情,怎么可能所有租客也有钱了,老印学生就跟90年代来的中国留学生一样穷,关键还没有奖学金.边缘地区租金会下降的.但是比疫情前还是高.通货膨胀.

          改的期间地税可以跟政府要回来一些.要不更扛不住.改完后,如果后续资金跟不上,20户自己管,可不容易啊.半夜叫醒你一年得有几次.如果你不住那儿,找个好的管理员太重要了.
    • 现在对以后房价走势如何,谁都是猜测。这既是风险,也是投资成就感的来源。

      我根据我去年的考虑,大概可以列几点:

      你如果现在卖,能多久和什么价卖出去?卖出去后,银行能借出多少钱?按照最大规模,如果是负现金流,你能支撑多久?有没有现金流转正的方法?如果没有,你有没有其它资金收入(比如T4)来填现金流的缺口?在负现金流的情况下,房价多久可以回升,升多少,能不能升值后,卖出一部分来平衡现金流?其中,最不定因数就是房价什么时候能升,升多少。这也是投资赌的一面。

      仅供参考

    • 3万尺,20个unit,unit的面积是不是大了点?

      40个异形改建unit,在London,2021应该很难卖650万。你是不是听错了?
      • 嗯 是的,因为停车位数量的限制,政府不允许再多,有些unit 800 尺可能只住一个人
        • 三亩地几个停车位? 你就是平房也应该有位置吧.项目不错,现金流一定是正的.20年后白赚这栋楼.
    • 嗯, 确实大部分人缺乏后一种能力.
    • 房价涨的时候怎么做都赚,房价跌的时候怎么做都是亏 +2
      • 租金的涨幅比四年前多出50%,不求未来房价涨,但求房租价格稳定
    • 这个项目在我看来不错,坚持住.买的时候很便宜,现在卖掉不合算.完成后,租出去,拿到银行去能把所有钱拿回来. 时间长了白赚一个楼.因为150万没贷款,只是心情问题,不是经济问题.以后相当时间里投资房地产都有这种感觉的,赚快钱时代结束了.得等工资涨上来.
      • 感谢你的指点和鼓励,四年来从信心满满,走了弯路,金钱损失交了些学费,到如今未能完成,有强烈自我怀疑,有失败感,近日精神状态极其消沉,以前从没有过的状态。假若明后年最终成功完成,会感恩你的今日醍醐灌顶. 谢谢
        • 半夜在路上疾走思考怎么办的才是有经验的。不爬次坑总觉得不难。后面也不易,资金要备好才能继续干。

          精神太消沉也不能连累家人,自己出去走路吧。给自己订个原则,项目没赔,大不了找人接手或合伙。
    • 你担心的太早。你敬佩师傅的大手笔。师傅可是做到“全满还有waiting list”才出手的。只有到了那个时候你才能满师。那个时候你进可攻,退可守。你有了正现金流。你们买家爱买不买。反正我多守着一天就多挣一天房租!
      • 谢谢,
        是的,师傅真的是牛逼,那个多伦多开发公司2015年购买时的条件是由安省伦敦教育局把zone由教育用地改为住宅用地,后来在YouTube上看到市政府极力配合更改zone,一切顺利。到我,接盘后两眼一抹黑,又碰疫情、改zone成了噩梦,好在现在闯过来了,所以有个师傅该多好啊!可是人生有时候真的就碰不到你的师傅啊,只有独自前行…磕磕撞撞
        • 现在房子紧缺, 审批人员手下应该松很多吧, 不会卡你吧. 好奇ing
          • 是的,
            这里affordable housing 紧缺,镇议员们非常支持,但,过往的四年,审批不会刻意设卡,但他们绝不会积极主动帮助你,不会帮你调整你自己走错的方向,不会放松任何审批,改zone很漫长,自己没经验,只能自吞苦果,不怨天尤人,只怪自己笨,这种自责很难受☹️ ,有时怀念国内的办事方法,可以酒桌上聊,避免弯路。
            • IC
    • 我一直是建土地房的没建过condo,
      你的焦虑是有原因的,师傅赚钱跟你能否赚钱没关系,此一时彼一时也,当初2017年前后是condo最最热炒的时候,现在呢,大批楼花卖不出去,开发商争相破产,为啥?就是知道风险在前面呢。反向思维一下,假如你是投资人,现在会去买那里的condo么?现在买condo的70%+是房炒炒,要是不能大量卖出去,你这楼就砸手里了。等将来再卖不是开发商应该做的,从银行refinance钱也要利息。
      • 他的项目是属于Institutional Zoning 转 Residential Zoning. 然后教室改成20个unit。比拆了建CONDO还容易一些。但是改ZONING 费了四年时间。
        • 那是损失了时间成本获得了改zoning, 但要继续大量投入,后面就不好说了。
    • 他胆大我承认。艺高未必,到现在还把我当郭姐,肉联网友除了他还没这么糊涂的
    • 算了吧, 你也别羡慕那谁谁谁, 市场上有比你们哥俩眼光运气更好的, 好多人跑阿省投资, 早一两年, 现在的房租都能cover利息