本文发表在 rolia.net 枫下论坛我的mtg这个月25日到期,从hsbc转到bmo。昨天我的broker 给我签贷款文件的时候,我才发现了几个问题:
1。我原来以为bmo会absorb所有switch mtg 中发生的费用,例如:legal fee, discharge fee, appraisal fee etc. 但是,实际上也是有上限的。例如:discharge fee 只给200,多出部分就要本人出。我的broker 解释是一般银行的discharge fee都是200,所以。。。,但是hsbc贵一点,要225。所以剩下的25就打入到我们的贷款额当中。我倒不是计较25,但是还是有了一点意外。所以提醒大家以后要问清楚到底有没有费用absorb的上限,做到心中有数。另外,有的broker可能会自己掏钱帮你把余下的费用absorb。
2。银行discharge的过程。我原以为我需要把最后的一期mtg payment给了之后,剩下的余额就转到bmo。但是我发现habc在收到你的discharge request之后,就会stop further payment,也就是不在扣你的帐户上的钱了,但是利息照算。也就是目前贷款余额+从出discharge stmt 之日起到transfer-out date之间的利息+其他费用=transfer out的金额。这就引发了一个问题:如果新的贷款率高于旧的贷款率,那么实际上你亏了,因为你不能按照低的贷款率供款,减少本金;同时由于新贷款额包括旧贷款引发出来的部分利息,而这部分利息在新银行又要继续计算利息,等于利滚利。相反,如果新利率低于旧利率,你就赚了。而我的case是第一种。因为我是bi-weekly pymt, 所以剩下的两期供款都停掉了。所以我的经验是,在提出discharge之前,要搞清楚银行是怎样运作的,并不是越早提出discharge request 越好。要搞清楚1。银行如何计算discharge amount,2:新贷款率比旧贷款高还是低。当然,如果是pay off,我想就不存在这个问题了。
3。每家银行的规定都不同,而broker也不是清楚每一家的运作,尽管她们号称经常和各大银行打交道。但是也会经常搞错,甚至不知道。好的经纪人不知道就会说不知道,然后帮你查证;不负责任的就会信口开河。我对我的broker还比较满意,主要是她比较谨慎,不会故意信口开河,而且对我们签的每一份文件都详细解释,包括mtg agreement。签过这类文件的人知道,mtg agreement的条款相当多,但是她都能基本逐条go through, 特别是涉及我们贷款情况的条款。昨天晚上读到我先生都困了。呵呵。。。当然她也不是十全十美, 有些东西她也不知道,也会发生一些错误。我这是第一次和broker打交道,我总结经验就是不能完全依靠经纪人,特别是你想找一个特别低的利率;而且最好自己在私下做些调查,打打电话,多问问。当然,如果对十分忙的人来说,最好找个较为可靠和谨慎的broker,这样应该不会做“水鱼”。
希望以上经验对大家能有所帮助,也欢迎其他朋友谈谈自己的经验。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
1。我原来以为bmo会absorb所有switch mtg 中发生的费用,例如:legal fee, discharge fee, appraisal fee etc. 但是,实际上也是有上限的。例如:discharge fee 只给200,多出部分就要本人出。我的broker 解释是一般银行的discharge fee都是200,所以。。。,但是hsbc贵一点,要225。所以剩下的25就打入到我们的贷款额当中。我倒不是计较25,但是还是有了一点意外。所以提醒大家以后要问清楚到底有没有费用absorb的上限,做到心中有数。另外,有的broker可能会自己掏钱帮你把余下的费用absorb。
2。银行discharge的过程。我原以为我需要把最后的一期mtg payment给了之后,剩下的余额就转到bmo。但是我发现habc在收到你的discharge request之后,就会stop further payment,也就是不在扣你的帐户上的钱了,但是利息照算。也就是目前贷款余额+从出discharge stmt 之日起到transfer-out date之间的利息+其他费用=transfer out的金额。这就引发了一个问题:如果新的贷款率高于旧的贷款率,那么实际上你亏了,因为你不能按照低的贷款率供款,减少本金;同时由于新贷款额包括旧贷款引发出来的部分利息,而这部分利息在新银行又要继续计算利息,等于利滚利。相反,如果新利率低于旧利率,你就赚了。而我的case是第一种。因为我是bi-weekly pymt, 所以剩下的两期供款都停掉了。所以我的经验是,在提出discharge之前,要搞清楚银行是怎样运作的,并不是越早提出discharge request 越好。要搞清楚1。银行如何计算discharge amount,2:新贷款率比旧贷款高还是低。当然,如果是pay off,我想就不存在这个问题了。
3。每家银行的规定都不同,而broker也不是清楚每一家的运作,尽管她们号称经常和各大银行打交道。但是也会经常搞错,甚至不知道。好的经纪人不知道就会说不知道,然后帮你查证;不负责任的就会信口开河。我对我的broker还比较满意,主要是她比较谨慎,不会故意信口开河,而且对我们签的每一份文件都详细解释,包括mtg agreement。签过这类文件的人知道,mtg agreement的条款相当多,但是她都能基本逐条go through, 特别是涉及我们贷款情况的条款。昨天晚上读到我先生都困了。呵呵。。。当然她也不是十全十美, 有些东西她也不知道,也会发生一些错误。我这是第一次和broker打交道,我总结经验就是不能完全依靠经纪人,特别是你想找一个特别低的利率;而且最好自己在私下做些调查,打打电话,多问问。当然,如果对十分忙的人来说,最好找个较为可靠和谨慎的broker,这样应该不会做“水鱼”。
希望以上经验对大家能有所帮助,也欢迎其他朋友谈谈自己的经验。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net