本文发表在 rolia.net 枫下论坛1。整理个人的信用记录。信用记录的更新是需要时间的。最好在申请贷款之前几个月就开始检查自己的信用。这是树立好的个人形象给银行看。一个好的信用记录反映在如下几点:有足够长的信用历史,历史清白简单,信贷指标良好等。
足够长的信用历史比较简单。从你第一次开始申请银行帐户,信用卡开始就自然建立了。没有也编不出来。后两项则比较复杂。
历史清白这一项中最恶劣的么过于破产记录(至少要保留7年),我们一般人是不会有的。再次是欠债不还或不按时还。有的时候是因为一时疏忽错过了还款时间。有的时候是与他人有争议拒绝付款而被对方告到信用局了。大部分金融机构和商家对偶尔的滞纳金会容忍,不会告发到信用局。但是频繁地迟交,不交,则说明了一种习惯行为,就可能变为劣迹。也有的变态商家会因为区区几刀的信用卡账没交钱而告发你。所以平时看见唾手可得的信用卡时不要见卡就要。频繁地,没有明确目的地申请银行账号和换信用卡也不是好的理财习惯。那么现在要树立个人形象了,不必要的卡,账号都销掉,欠的债能还的还上一些。
信贷指标良好有两个指标来衡量,一个就是上面说的清白的历史,简单必要的几个银行账号和一,二张信用卡。第二个指标是Debt to Service Ratio-你现在一共还欠多少钱没还,包括信用卡的Balance Forward, loans and mortgages, line of credit。这些所有的债务与你资产及收入等最大可负债额(信用额度?)相比较。这是显而易见的,你这个人挣钱不多,花钱如流水,谁还敢借钱给你?
提前查寻后,能够清理的清理了,等申请Mortgage时争取在银行的系统中反映的是更新后的好形象。
2。个人资产一览表。包括所有的资产和债务。两者之差就是你的净资产了。可列入资产的项目可能有:其它房地产,车,投资,存款(包括RRSP)等。个人用品如电脑,家电,首饰等就不要列了。这个表中再列出一栏可动用作为首付的资产。车虽然是资产,但是是不能变卖的;人寿保险是投资但是是不能撤保的;生意投资是资产但是是用来换取更大收益的等等。这样不但有了个人的总资产,还有了能动用多少用于首付的钱数。
3。家庭收入情况。包括工作证明,最近的工资单,和过去1-3年的报税回执(Notice of Assessment)。这个是用来衡量你偿还能力的。
4。要购买的房子的情况。新房还是旧房,成交价,地址,成交日等。
5。申请Mortgage表。这个表实际上是上面各项的汇总表。表中包括预计的全部费用,包括第四项的成交价,成交费用(legal expenses, agent fee if any, moving expenses,utility deposits, upfront management fee if buying a condo, contingency funds),成交后立即要发生的费用(如必要的修理费,买窗帘家具的部分费用等)。原则上充分预见所有可能发生的费用。既然开一次口借钱就预算足了。减去第二项中自己能够拿出的首付款,最后剩下的就是需要借的钱了。银行则可根据这个数字,结合第三项的还款能力和其它债务,信用情况综合决定借不借给你钱,能借你多少钱。
6。市场调查。现在能拿到的最低利率是多少。这样心里就有了底线。能拿到这个利率或接近就好。更低更是一个惊喜。这个可以在rolia上刷个把月搞定。
7。预约银行。每个分行都有经理可以谈mortgage,但是最有效的是当地总行的mortgage specialist。分行的经理只是机械地查系统提供的公式,给你一个“官价”。mortgage specialist会有更大的灵活性,给你比官价低得多的利率。能否拿到最优惠利率除了上面的一切形象,记录,分析以外,还看你是不是“脸熟”。一个本银行长期忠实的客户会得到照顾。如果是在本行从来没有业务的新客户,在审批的时候就要谨慎一点了。这样看来,在不同的银行都有些业务往来还不失为好事了。我在BMO申请,本来从来都不曾有过BMO帐户,只有张信用卡是BMO的,输入系统一查,良民大大地好,经理脸上马上出现无限的笑容。
8。面谈攻关。作为原则,银行审批贷款要不放过一个好人,也不接受一个坏人。你是不是一个好人啊?第一看你的硬指标,一切记录良好;第二看资料是否齐全;第三就是临场发挥了。把谈mortgage作为job interview一样来对待。衣冠整洁,不必领带西服,但也别太随便。事先洗澡刷牙梳头。见面时准备好的材料至少一式两份,一份给经理,一份在自己面前。然后逐项说明,有条不紊地呈送上附加证明材料。对于自家的财政以及今后的还款计划如数家珍,有问必答。然后是你希望什么样的mortgage,是open, floating rate, 3 year fixed, 5 year fixed。 Be well prepared。
这是我个人的经验之谈,肯定是不全面的,供参考吧。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
足够长的信用历史比较简单。从你第一次开始申请银行帐户,信用卡开始就自然建立了。没有也编不出来。后两项则比较复杂。
历史清白这一项中最恶劣的么过于破产记录(至少要保留7年),我们一般人是不会有的。再次是欠债不还或不按时还。有的时候是因为一时疏忽错过了还款时间。有的时候是与他人有争议拒绝付款而被对方告到信用局了。大部分金融机构和商家对偶尔的滞纳金会容忍,不会告发到信用局。但是频繁地迟交,不交,则说明了一种习惯行为,就可能变为劣迹。也有的变态商家会因为区区几刀的信用卡账没交钱而告发你。所以平时看见唾手可得的信用卡时不要见卡就要。频繁地,没有明确目的地申请银行账号和换信用卡也不是好的理财习惯。那么现在要树立个人形象了,不必要的卡,账号都销掉,欠的债能还的还上一些。
信贷指标良好有两个指标来衡量,一个就是上面说的清白的历史,简单必要的几个银行账号和一,二张信用卡。第二个指标是Debt to Service Ratio-你现在一共还欠多少钱没还,包括信用卡的Balance Forward, loans and mortgages, line of credit。这些所有的债务与你资产及收入等最大可负债额(信用额度?)相比较。这是显而易见的,你这个人挣钱不多,花钱如流水,谁还敢借钱给你?
提前查寻后,能够清理的清理了,等申请Mortgage时争取在银行的系统中反映的是更新后的好形象。
2。个人资产一览表。包括所有的资产和债务。两者之差就是你的净资产了。可列入资产的项目可能有:其它房地产,车,投资,存款(包括RRSP)等。个人用品如电脑,家电,首饰等就不要列了。这个表中再列出一栏可动用作为首付的资产。车虽然是资产,但是是不能变卖的;人寿保险是投资但是是不能撤保的;生意投资是资产但是是用来换取更大收益的等等。这样不但有了个人的总资产,还有了能动用多少用于首付的钱数。
3。家庭收入情况。包括工作证明,最近的工资单,和过去1-3年的报税回执(Notice of Assessment)。这个是用来衡量你偿还能力的。
4。要购买的房子的情况。新房还是旧房,成交价,地址,成交日等。
5。申请Mortgage表。这个表实际上是上面各项的汇总表。表中包括预计的全部费用,包括第四项的成交价,成交费用(legal expenses, agent fee if any, moving expenses,utility deposits, upfront management fee if buying a condo, contingency funds),成交后立即要发生的费用(如必要的修理费,买窗帘家具的部分费用等)。原则上充分预见所有可能发生的费用。既然开一次口借钱就预算足了。减去第二项中自己能够拿出的首付款,最后剩下的就是需要借的钱了。银行则可根据这个数字,结合第三项的还款能力和其它债务,信用情况综合决定借不借给你钱,能借你多少钱。
6。市场调查。现在能拿到的最低利率是多少。这样心里就有了底线。能拿到这个利率或接近就好。更低更是一个惊喜。这个可以在rolia上刷个把月搞定。
7。预约银行。每个分行都有经理可以谈mortgage,但是最有效的是当地总行的mortgage specialist。分行的经理只是机械地查系统提供的公式,给你一个“官价”。mortgage specialist会有更大的灵活性,给你比官价低得多的利率。能否拿到最优惠利率除了上面的一切形象,记录,分析以外,还看你是不是“脸熟”。一个本银行长期忠实的客户会得到照顾。如果是在本行从来没有业务的新客户,在审批的时候就要谨慎一点了。这样看来,在不同的银行都有些业务往来还不失为好事了。我在BMO申请,本来从来都不曾有过BMO帐户,只有张信用卡是BMO的,输入系统一查,良民大大地好,经理脸上马上出现无限的笑容。
8。面谈攻关。作为原则,银行审批贷款要不放过一个好人,也不接受一个坏人。你是不是一个好人啊?第一看你的硬指标,一切记录良好;第二看资料是否齐全;第三就是临场发挥了。把谈mortgage作为job interview一样来对待。衣冠整洁,不必领带西服,但也别太随便。事先洗澡刷牙梳头。见面时准备好的材料至少一式两份,一份给经理,一份在自己面前。然后逐项说明,有条不紊地呈送上附加证明材料。对于自家的财政以及今后的还款计划如数家珍,有问必答。然后是你希望什么样的mortgage,是open, floating rate, 3 year fixed, 5 year fixed。 Be well prepared。
这是我个人的经验之谈,肯定是不全面的,供参考吧。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net