本文发表在 rolia.net 枫下论坛我的图中只考虑了五年固定利率,其他期限的固定利率理论上差不到哪去。
如果现在三年固定利率只有4。75,说明专家认为三年内浮动利率平均不会超过4。75。如果超过了,银行就不合算了(赚少了)。
上星期央行开会决定停止减低PRIME RATE,大家都认为经济危机有所缓和,于是各银行都调高了自己的固定利率。注意:这事发生在PRIME RATE保持不变的时候!
只要经济好转,PRIME RATE肯定会涨。但涨多少、涨多长时间、以及会不会回落,谁也不敢说。
在买MORTGAGE的时候,所有人都想省钱。但你要考虑,你是想尽量少花钱,还是想只要不多花太多就行?你买FIXED RATE,就是说你愿意多花些钱,只要花的钱别超支就行了。而买VARIABLE,就等于是表示你只想少花钱,即使有时候多花些也没关系。
我的图中,对平均浮动利率和五年固定利率进行比较。意思是说,假定某两个人,在历史中的某个月同时购买了贷款,一人买的是浮动利率,另一人买的是五年固定利率,那么在其后的五年时间里,谁实际上获得了较低的利率。
比如,1990年1月,浮动利率是13.50,五年期固定利率是12.01。某甲甘冒风险,采用浮动利率。某乙觉得固定利率既便宜又有保障,签了固定利率的合同。2月,浮动利率涨到14.25,某甲的老婆把他大骂一顿,说看人家某乙的利率仍然是12.01。如是一年,某甲每天挨骂,一连灰色,看着利率慢慢涨到14.75,终于在年底开始回落。到93年底,浮动利率甚至降到5.50。某甲的老婆高兴了,某乙可着急了,看着自己要交12.01%的利息,急得没法形容,整天联系换银行转计划,可任何转换都要付罚款,又得计算付罚款合算不合算。到了1995年12月,某甲拿出帐单一计算,发现自己五年的平均利率只有8.86,远低于某乙的12.01。
这个例子只是说明在1990年买浮动利率贷款更合算,我同样可以举例说在1978年买固定利率贷款合算。那么,2002年相当于1978还是1999呢?我不知道。我只知道如果2002相当于1978,那么2007年我更新贷款合同时就不再会等于1978,并且在整个还款的25年里,大多数情况都是浮动利率合算。所以,只要我坚持浮动利率,我肯定会省钱。
但是,你的情况可能与我不同。如果你担心两年后利率超过7%而你又正好失业,你宁肯在挣钱多的时候多交些钱,以防止在不挣钱的时候交太多钱,你还是选择固定利率的较好。如果你在买房初期家庭经济会特别紧张,你可以选择前九个月2。74的促销方案或现金返还的促销方案。我很不主张买这些促销方案,因为这些在前期给你的优惠都需要你在后期加倍偿还,太奢侈了。
除了固定和浮动之外,还有一种CAPPED浮动利率。即采用略高些的浮动利率,但保证不超过某个略大于固定利率的CAP值。由于各银行的CAP和利率差距很大,我没能计算出曲线图,没法讨论。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
如果现在三年固定利率只有4。75,说明专家认为三年内浮动利率平均不会超过4。75。如果超过了,银行就不合算了(赚少了)。
上星期央行开会决定停止减低PRIME RATE,大家都认为经济危机有所缓和,于是各银行都调高了自己的固定利率。注意:这事发生在PRIME RATE保持不变的时候!
只要经济好转,PRIME RATE肯定会涨。但涨多少、涨多长时间、以及会不会回落,谁也不敢说。
在买MORTGAGE的时候,所有人都想省钱。但你要考虑,你是想尽量少花钱,还是想只要不多花太多就行?你买FIXED RATE,就是说你愿意多花些钱,只要花的钱别超支就行了。而买VARIABLE,就等于是表示你只想少花钱,即使有时候多花些也没关系。
我的图中,对平均浮动利率和五年固定利率进行比较。意思是说,假定某两个人,在历史中的某个月同时购买了贷款,一人买的是浮动利率,另一人买的是五年固定利率,那么在其后的五年时间里,谁实际上获得了较低的利率。
比如,1990年1月,浮动利率是13.50,五年期固定利率是12.01。某甲甘冒风险,采用浮动利率。某乙觉得固定利率既便宜又有保障,签了固定利率的合同。2月,浮动利率涨到14.25,某甲的老婆把他大骂一顿,说看人家某乙的利率仍然是12.01。如是一年,某甲每天挨骂,一连灰色,看着利率慢慢涨到14.75,终于在年底开始回落。到93年底,浮动利率甚至降到5.50。某甲的老婆高兴了,某乙可着急了,看着自己要交12.01%的利息,急得没法形容,整天联系换银行转计划,可任何转换都要付罚款,又得计算付罚款合算不合算。到了1995年12月,某甲拿出帐单一计算,发现自己五年的平均利率只有8.86,远低于某乙的12.01。
这个例子只是说明在1990年买浮动利率贷款更合算,我同样可以举例说在1978年买固定利率贷款合算。那么,2002年相当于1978还是1999呢?我不知道。我只知道如果2002相当于1978,那么2007年我更新贷款合同时就不再会等于1978,并且在整个还款的25年里,大多数情况都是浮动利率合算。所以,只要我坚持浮动利率,我肯定会省钱。
但是,你的情况可能与我不同。如果你担心两年后利率超过7%而你又正好失业,你宁肯在挣钱多的时候多交些钱,以防止在不挣钱的时候交太多钱,你还是选择固定利率的较好。如果你在买房初期家庭经济会特别紧张,你可以选择前九个月2。74的促销方案或现金返还的促销方案。我很不主张买这些促销方案,因为这些在前期给你的优惠都需要你在后期加倍偿还,太奢侈了。
除了固定和浮动之外,还有一种CAPPED浮动利率。即采用略高些的浮动利率,但保证不超过某个略大于固定利率的CAP值。由于各银行的CAP和利率差距很大,我没能计算出曲线图,没法讨论。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net