本文发表在 rolia.net 枫下论坛今天心情不错,五月份税前佣金纯收入一万七,都快赶上我一二三月份的总和了。又刚刚把我投资的condo卖了,虽然没赚什么钱,但在M头上把房卖了,心里没啥负担了,我也可以休息一下,度下假,上网发下帖子了。
来过rolia几次,却从未发过帖子,没什么经验,再加上我做经纪的时间只有三年,所以大家有什么不同意见时请别骂我。
我的客户总是问我房价是涨还是跌,我的回答永远是“我只是个经纪,不是经济学家,房价走势连Obama都不知道,我又怎么知道,我的责任是把每个房子的优缺点介绍出来,然后给出目前的市场价”,其实80%的经纪都知道,房价肯定是跌的,昨天我们公司几个同事一起去吃了个饭,大家心情都不错,上个月赚了不少钱,谈到未来几年的房价走势时,我们的一致意见是,房价会在未来5年内以每年2%到5%连续阴跌,即使明年通胀率上涨,房价还是会跌,但不排除5年后因为通胀房价暴涨的可能,也不排除象美国式的暴跌的可能(即使加拿大银行比美国的狠)。
未来大家会看到先是租金下降,然后新房降价,然后才是二手房降价这一规律的。
其实房价和利率,失业率等数据有关系,却不是决定性的因素,起决定性因素的是价值和供求关系,学过经济的都知道(本人学经济的,现在做经纪,哈),价格是随着供求关系的变化而围绕价值不断变化的。
1. 先说价值,我就不谈建筑成本了,只谈一点,2008年时大多地区建筑商20年以来利润最高的一年。
2. 再谈供求关系,安省南部现在overbuilt 13%。因为去年利润最高,所以builder都疯狂的上项目,我一个同事说即使房价降40%,builder还是有利润,我不知道真假,但是看到美国新房价格比最贵时降了30%,builder却还是在卖,说明他们还是赚钱的。
房子是刚性的需求,即使明知道房子要降,你该买还是要买,只要别做最后一个傻子就行。而且
房子是自住,买了以后就不要考虑涨还是跌了。买房之前可以把房子看做是一项投资,买完房那就是一个消费品,是自己的家。
我来谈一下我对大多区905热点城市的看法,这是最挨骂的了,但我还是想谈一下。
1. 密市:因为方便的交通,机场,高速,注定了工厂林立,将来中国和南亚的蓝领工人会很多,但因为密市也有不少大公司高收入的白领,所以我想密市将来的社区会像马赛克一样,好坏参杂,但最好别选密市北部,航线是小事,brampton黑帮将来的渗透就要小心了。想在密市买房最好还是去Oakville,那的生活环境是最好的。密市最大得优点是地产经纪竞争不激烈,我都想去密市发展了。
2. Brampton:工厂区,Nortel和Chrysler破产后更惨,南亚和黑人黑帮不少,地税高,如果你
非要买,那最好买在西北角或milton,要不就买在最东边的w24,靠近woodbridge,最东边升值潜力非常大,前提是你和家人,孩子能忍受咖喱味。Mattamy的castlemore crossing ,34尺detached 只卖299,000起. 我建议钱不够想买大房子或者想投资就去那,想为了家人孩子过上好生活的就算了。
3. Vaughan,Markham ,Richmond Hill 是我认为最好的地方(住其他地方的朋友和同行请别骂人,哈,我只是实事求是的说),社区,交通,工作,生活等都不错,是安省南部将来最有发展潜力的地方,但大家也要选择区域,象Jane 和 Teston 的穆斯林社区,9th的印度社区,个人建议大家宁北不东西。以前是东不过404,西不过400,现在是东不过McCowan, 西不过Hignway 27,当然最好是中间的Richmind Hill, Bayview 和 Bathurst之间。
因为大家都能看到这个区域的优点,所以造成了象富豪山庄,工人新村,unionville等地的房子overpriced,大家应该把眼界放宽,多了解一下其它的区,我认识的几个客人一直认为过了Yonge街以西就到了其它国家了。
我个人最喜欢的地区是 Upper Richmonf Hill,性价比最高,(虽然我不住那个区,我住在Maple)。大家有空可以去看一看下面几个区。
Bayview and old colony
Bathurst and Teston西南角中产阶级区,50,60万左右,西北角就算了,大部分2个米以上。
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来过rolia几次,却从未发过帖子,没什么经验,再加上我做经纪的时间只有三年,所以大家有什么不同意见时请别骂我。
我的客户总是问我房价是涨还是跌,我的回答永远是“我只是个经纪,不是经济学家,房价走势连Obama都不知道,我又怎么知道,我的责任是把每个房子的优缺点介绍出来,然后给出目前的市场价”,其实80%的经纪都知道,房价肯定是跌的,昨天我们公司几个同事一起去吃了个饭,大家心情都不错,上个月赚了不少钱,谈到未来几年的房价走势时,我们的一致意见是,房价会在未来5年内以每年2%到5%连续阴跌,即使明年通胀率上涨,房价还是会跌,但不排除5年后因为通胀房价暴涨的可能,也不排除象美国式的暴跌的可能(即使加拿大银行比美国的狠)。
未来大家会看到先是租金下降,然后新房降价,然后才是二手房降价这一规律的。
其实房价和利率,失业率等数据有关系,却不是决定性的因素,起决定性因素的是价值和供求关系,学过经济的都知道(本人学经济的,现在做经纪,哈),价格是随着供求关系的变化而围绕价值不断变化的。
1. 先说价值,我就不谈建筑成本了,只谈一点,2008年时大多地区建筑商20年以来利润最高的一年。
2. 再谈供求关系,安省南部现在overbuilt 13%。因为去年利润最高,所以builder都疯狂的上项目,我一个同事说即使房价降40%,builder还是有利润,我不知道真假,但是看到美国新房价格比最贵时降了30%,builder却还是在卖,说明他们还是赚钱的。
房子是刚性的需求,即使明知道房子要降,你该买还是要买,只要别做最后一个傻子就行。而且
房子是自住,买了以后就不要考虑涨还是跌了。买房之前可以把房子看做是一项投资,买完房那就是一个消费品,是自己的家。
我来谈一下我对大多区905热点城市的看法,这是最挨骂的了,但我还是想谈一下。
1. 密市:因为方便的交通,机场,高速,注定了工厂林立,将来中国和南亚的蓝领工人会很多,但因为密市也有不少大公司高收入的白领,所以我想密市将来的社区会像马赛克一样,好坏参杂,但最好别选密市北部,航线是小事,brampton黑帮将来的渗透就要小心了。想在密市买房最好还是去Oakville,那的生活环境是最好的。密市最大得优点是地产经纪竞争不激烈,我都想去密市发展了。
2. Brampton:工厂区,Nortel和Chrysler破产后更惨,南亚和黑人黑帮不少,地税高,如果你
非要买,那最好买在西北角或milton,要不就买在最东边的w24,靠近woodbridge,最东边升值潜力非常大,前提是你和家人,孩子能忍受咖喱味。Mattamy的castlemore crossing ,34尺detached 只卖299,000起. 我建议钱不够想买大房子或者想投资就去那,想为了家人孩子过上好生活的就算了。
3. Vaughan,Markham ,Richmond Hill 是我认为最好的地方(住其他地方的朋友和同行请别骂人,哈,我只是实事求是的说),社区,交通,工作,生活等都不错,是安省南部将来最有发展潜力的地方,但大家也要选择区域,象Jane 和 Teston 的穆斯林社区,9th的印度社区,个人建议大家宁北不东西。以前是东不过404,西不过400,现在是东不过McCowan, 西不过Hignway 27,当然最好是中间的Richmind Hill, Bayview 和 Bathurst之间。
因为大家都能看到这个区域的优点,所以造成了象富豪山庄,工人新村,unionville等地的房子overpriced,大家应该把眼界放宽,多了解一下其它的区,我认识的几个客人一直认为过了Yonge街以西就到了其它国家了。
我个人最喜欢的地区是 Upper Richmonf Hill,性价比最高,(虽然我不住那个区,我住在Maple)。大家有空可以去看一看下面几个区。
Bayview and old colony
Bathurst and Teston西南角中产阶级区,50,60万左右,西北角就算了,大部分2个米以上。
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