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另开一贴,也说去美国买房

本文发表在 rolia.net 枫下论坛以前不关注美国房市,直到去年夏天,一个亲戚搬去美国中部的一座城市,下了十几个OFFER才抢到一套房子,我恍然大悟,如果在中部城市都开始抢OFFER了,看来美国的房市已经走出低谷,开始回暖了。现在去捡便宜,可能已经捡不到了,但是,这不影响我开始研究美国房市的兴趣。现将自己的一点拙见和大家分享,有说的不对,请更正,请补充。抛砖引玉,大家一起来讨论。

去美国买房有几点必须清楚:

1)加拿大人在美国的银行贷不到款,(有些金融机构提供SHORT TERM LOAN, 但是利息很高)。加拿大的银行不会提供美国房产的贷款。加拿大的RBC和TD(也许还有其他银行)在美国的一些城市有分行,可以去那里问问(这方面的工作我还没做);

2)做为NON RESIDENT,你可能要付比当地人高的地产税(我问过佛州的REALTOR, 他们的回答是YES; 但是德州的REALTOR的回到是NO)

3) 各州的情况不同,你要付的保险费也不同,当你在佛州买房时,房子的保险比较贵,因为大家都知道飓风喜欢光顾佛州

4) 当你在美国有了房产,租出去有租金收入,你要在美国交税(这部分最好找个懂两边税法的报税会计好好了解一下)

5)要做好自己远程管理还是请当地的PM帮你管理 (德州的有些REALTOR帮你管理,收租金的5%-10%)

好了,下面来谈谈我关注的几个州

1. 德州, 关注AUSTIN
原因如下:
1)流入AUSTIN的高端人口和高端工作,全美排第三;
2)UNIVERSITY OF TEXAS AUSTIN CAMPUS, 有5万学生,其中3万8是under;
3)AUSTIN是德州的首府,文化氛围较浓
4)除了AUSTIN,我还去过HOUSTON, DALAS, 以及SAN ANTONIO.就气候来说,AUSTIN最好, 还有些大陆性气候,在热的透不过气的7,8月,一早一晚还有些凉风,其他几个城市太闷热了。HOUSTON太大,人太多,老默也很多;DALAS分为两个大区,不是很统一的感觉;SAN ANTONIO很古老,很多历史,是个旅游的好去处,但是,除了旅游业,不知道还没有其他支柱产业。

这么说吧,AUSTIN白人比较多; HOUSTON很杂,很MIX; DALAS的老墨也不少;SAN ANTONIO太古老,我感觉不到“钱”的味道。

在德州投资好处和坏处并存

1. 房子便宜,我看到过一个最便宜的房子,9万5美金(现金), 1,200 SQ FT, 1993的房,3 bedroom. 但是,地税很贵,这么小的房,要将近3千;

2. 房子便宜,但是几乎不涨,如果想通过涨价来达到回报的地主可能要失望,要指望在德州的投资赚钱,只有靠房租;

总结:AUSTIN人多,工作机会多,城市相对安全(不要忘记最近在亚特兰大遇害的王丹,选一个安全的城市,安全的区域投资房产变得越来越重要,不要因为一味追求便宜去不好的区),AUSTIN的房子便宜,治安不错,是个买投资房的好地方,但是前提是,房租可以帮你赚钱的话。

2. ARIZONA,关注凤凰城
凤凰城在美国08年的经济危机里和佛州一样是重灾区。2011年去的时候,可以捡到很多很好的白菜。

我三年前去过大峡谷,顺道去过凤凰城,说实话,我很喜欢,那里的房子造得很美,也很大,但是,不是德州的那种“傻大”,造得蛮有特色,再加上大峡谷,自然风光不错,如果你喜欢红色的岩石的话,难怪很多退休的人士都去那里买房安度晚年。

我反复在网上网下找其他原因,和数据帮我分析为什么有些朋友在凤凰城买了投资房,看来看去,我没有找到。她的人口没有德州的几个城市多,她好像也没有什么支柱产业,除了气候干燥,适合老年人养老,好像没有什么其他的特点。可能,就是因为房价跌到最低谷,被很多人真正地抄底了,有些朋友告诉,他们买的投资房折算成每平方尺多少钱,比建筑商开发的价钱还要便宜!不过这是2011年的行情。

3. 佛州,关注好几个城市
总的说来,佛州是我最不喜欢的一个州。德州很大,牛仔风情,人很热情;凤凰城,安安静静,自己管自己,很惬意;佛州,很多在纽约赚了钱的犹太老头老太在那里(主要说南部的佛州),扭腰那种鼻子高高翘的遗风在那里可以找到.

1)先说NAPLES,这是我喜欢的一个城市。干净,海滩也美,2012年底去度假的时候,在距离NAPLES半个小时车程的MARCO ISLAND看到一套沿海CONDO PENTHOUSE, 三面可以看到海景,20年新,一级装修,1500 SQ FT,(电梯开到顶,就他家一户人家那种)40万美金。。。我还算是一个淡定的人,但我站在这个三面朝海的房子里,海浪映着夕阳一波一波的冲上来,我真的有些痛恨自己的贫穷了。对不起,扯远了。NAPLES很安全,但是房子较贵,看了一下当地的地产窗口,出租的基本没有。这是2012年底的行情。

2)奥兰多,大家都很了解了,迪斯尼乐园在那里。我还没去过。但是据去那边考察回来的人说,房子是便宜,但是在哪里买很难把握,奥兰多人口相对分散,不太集中,有种房多人少的感觉,也正因为有迪斯尼,那里的租房情况不稳定,有季节性。

3)接下来研究TAMPA BAY,有什么眉目再上来分享。

写到这里,肯定会有人问,你下手了没有?没有,因为老公对远程管理一个HOUSE有恐惧,的确,试想,现在家里如果有修理的地方,也是很头疼,小的修修补补自己来,大的要请人,报价,买材料,施工,一通下来,都是费时费力,更别说异地了,而且是一个要坐飞机去的地方。另外,租客的管理也是问题,如果交给PM,你必须用人不疑,疑人不用,但是,人无完人,如果出点错,小错也就算了,大错怎么办?因为那毕竟是个少则10万,多则20万,30万,甚至更贵的房产呀!

但是,我还是要说,机会和风险并存,你手里的资金有多少,心理承受能力有多强就做多大的事,凡事量力而行!有时,跟着感觉也没错!毕竟,投资房地产这种东西,要靠理论,靠经验,更要靠SENSE!

祝大家好运!更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 另开一贴,也说去美国买房
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛以前不关注美国房市,直到去年夏天,一个亲戚搬去美国中部的一座城市,下了十几个OFFER才抢到一套房子,我恍然大悟,如果在中部城市都开始抢OFFER了,看来美国的房市已经走出低谷,开始回暖了。现在去捡便宜,可能已经捡不到了,但是,这不影响我开始研究美国房市的兴趣。现将自己的一点拙见和大家分享,有说的不对,请更正,请补充。抛砖引玉,大家一起来讨论。

    去美国买房有几点必须清楚:

    1)加拿大人在美国的银行贷不到款,(有些金融机构提供SHORT TERM LOAN, 但是利息很高)。加拿大的银行不会提供美国房产的贷款。加拿大的RBC和TD(也许还有其他银行)在美国的一些城市有分行,可以去那里问问(这方面的工作我还没做);

    2)做为NON RESIDENT,你可能要付比当地人高的地产税(我问过佛州的REALTOR, 他们的回答是YES; 但是德州的REALTOR的回到是NO)

    3) 各州的情况不同,你要付的保险费也不同,当你在佛州买房时,房子的保险比较贵,因为大家都知道飓风喜欢光顾佛州

    4) 当你在美国有了房产,租出去有租金收入,你要在美国交税(这部分最好找个懂两边税法的报税会计好好了解一下)

    5)要做好自己远程管理还是请当地的PM帮你管理 (德州的有些REALTOR帮你管理,收租金的5%-10%)

    好了,下面来谈谈我关注的几个州

    1. 德州, 关注AUSTIN
    原因如下:
    1)流入AUSTIN的高端人口和高端工作,全美排第三;
    2)UNIVERSITY OF TEXAS AUSTIN CAMPUS, 有5万学生,其中3万8是under;
    3)AUSTIN是德州的首府,文化氛围较浓
    4)除了AUSTIN,我还去过HOUSTON, DALAS, 以及SAN ANTONIO.就气候来说,AUSTIN最好, 还有些大陆性气候,在热的透不过气的7,8月,一早一晚还有些凉风,其他几个城市太闷热了。HOUSTON太大,人太多,老默也很多;DALAS分为两个大区,不是很统一的感觉;SAN ANTONIO很古老,很多历史,是个旅游的好去处,但是,除了旅游业,不知道还没有其他支柱产业。

    这么说吧,AUSTIN白人比较多; HOUSTON很杂,很MIX; DALAS的老墨也不少;SAN ANTONIO太古老,我感觉不到“钱”的味道。

    在德州投资好处和坏处并存

    1. 房子便宜,我看到过一个最便宜的房子,9万5美金(现金), 1,200 SQ FT, 1993的房,3 bedroom. 但是,地税很贵,这么小的房,要将近3千;

    2. 房子便宜,但是几乎不涨,如果想通过涨价来达到回报的地主可能要失望,要指望在德州的投资赚钱,只有靠房租;

    总结:AUSTIN人多,工作机会多,城市相对安全(不要忘记最近在亚特兰大遇害的王丹,选一个安全的城市,安全的区域投资房产变得越来越重要,不要因为一味追求便宜去不好的区),AUSTIN的房子便宜,治安不错,是个买投资房的好地方,但是前提是,房租可以帮你赚钱的话。

    2. ARIZONA,关注凤凰城
    凤凰城在美国08年的经济危机里和佛州一样是重灾区。2011年去的时候,可以捡到很多很好的白菜。

    我三年前去过大峡谷,顺道去过凤凰城,说实话,我很喜欢,那里的房子造得很美,也很大,但是,不是德州的那种“傻大”,造得蛮有特色,再加上大峡谷,自然风光不错,如果你喜欢红色的岩石的话,难怪很多退休的人士都去那里买房安度晚年。

    我反复在网上网下找其他原因,和数据帮我分析为什么有些朋友在凤凰城买了投资房,看来看去,我没有找到。她的人口没有德州的几个城市多,她好像也没有什么支柱产业,除了气候干燥,适合老年人养老,好像没有什么其他的特点。可能,就是因为房价跌到最低谷,被很多人真正地抄底了,有些朋友告诉,他们买的投资房折算成每平方尺多少钱,比建筑商开发的价钱还要便宜!不过这是2011年的行情。

    3. 佛州,关注好几个城市
    总的说来,佛州是我最不喜欢的一个州。德州很大,牛仔风情,人很热情;凤凰城,安安静静,自己管自己,很惬意;佛州,很多在纽约赚了钱的犹太老头老太在那里(主要说南部的佛州),扭腰那种鼻子高高翘的遗风在那里可以找到.

    1)先说NAPLES,这是我喜欢的一个城市。干净,海滩也美,2012年底去度假的时候,在距离NAPLES半个小时车程的MARCO ISLAND看到一套沿海CONDO PENTHOUSE, 三面可以看到海景,20年新,一级装修,1500 SQ FT,(电梯开到顶,就他家一户人家那种)40万美金。。。我还算是一个淡定的人,但我站在这个三面朝海的房子里,海浪映着夕阳一波一波的冲上来,我真的有些痛恨自己的贫穷了。对不起,扯远了。NAPLES很安全,但是房子较贵,看了一下当地的地产窗口,出租的基本没有。这是2012年底的行情。

    2)奥兰多,大家都很了解了,迪斯尼乐园在那里。我还没去过。但是据去那边考察回来的人说,房子是便宜,但是在哪里买很难把握,奥兰多人口相对分散,不太集中,有种房多人少的感觉,也正因为有迪斯尼,那里的租房情况不稳定,有季节性。

    3)接下来研究TAMPA BAY,有什么眉目再上来分享。

    写到这里,肯定会有人问,你下手了没有?没有,因为老公对远程管理一个HOUSE有恐惧,的确,试想,现在家里如果有修理的地方,也是很头疼,小的修修补补自己来,大的要请人,报价,买材料,施工,一通下来,都是费时费力,更别说异地了,而且是一个要坐飞机去的地方。另外,租客的管理也是问题,如果交给PM,你必须用人不疑,疑人不用,但是,人无完人,如果出点错,小错也就算了,大错怎么办?因为那毕竟是个少则10万,多则20万,30万,甚至更贵的房产呀!

    但是,我还是要说,机会和风险并存,你手里的资金有多少,心理承受能力有多强就做多大的事,凡事量力而行!有时,跟着感觉也没错!毕竟,投资房地产这种东西,要靠理论,靠经验,更要靠SENSE!

    祝大家好运!更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 没想过去美国投资,但是喜欢你的分析和头脑。
    • 赞!
    • Great! Thanks for sharing.
    • 有些实战感觉
    • 支持!我和你一样,研究了一圈最后没有下手。远程管理非常麻烦。我的投资风格比较保守,赚不了大钱。
      • 好久不见你和顾大了
    • 美国的房子便宜,用GTA买房的首付,足够在美国许多不错的地方现金买房了。 至于远程管理,如果象GTA的房东定期去给客打扫卫生,确实很难。至于报税,在GTA做房东一样要报税,否则也会有麻烦。
      • 介绍点经验吧
        • 多去几个地方看看, 才会遇到喜欢的地方和房子。
    • 费心研究,不如大胆实战。几个2年前去奥兰多买房的朋友,现在资本收益都翻番了。
      • 我也听说了。 +1
        几个买649彩票的都中大奖了。
        • 关键是:我是和这几个朋友一起去买的。呵呵,不象你是听说的 :-)
          • 恭喜你啦。
      • 二年多前在这里付十二三万的首付买个房,现在赚个十万是很正常的,还不用日夜想着远方的房子情人会不会被老黑老墨搞了。
        • 如果你不卖,涨价部分只是心情不好时候的宽慰剂。
        • LOL,所以背着一身债, 定期去给不远的房客打扫卫生是个很好的选择。
          • 太神奇了,去美国炒房的都背着金条去买的吗?
            • 太神奇了,你读不懂中文吗?背着你的首付不就够了。还是快去打扫卫生吧,晚了房子又会被房客搞的不像样子了。 
        • 请问您说的房(二年多前在这里付十二三万的首付买个房,现在赚个十万)的具体位置在哪? 谢谢·
          • 这里不方便说但大多数华人热区都有这个回报吧。
            • 现在就难了,价位已经过高了
              • 这个真不好说。
            • 能pm吗?我都不知道华人热区有哪些。 谢谢
            • 谢谢!您的PM!
          • 首付13万,买40万的房,基本大多地区的三年前40万房都涨到50万了
    • 写的很不错,有细节有体验。
    • 如果不讲任何享受,只是投资,本地应该好过远程。如果钱不是超多,小打小闹的,穿越两个国家,劳民伤财是否换来高的 RETURN,自己要考虑好必要性。
      • 地产投资涉及很多法律税务的事情,碰上了会很倒霉。
      • the problem is U.S. property price was very low in 2011.
        • 不是low就能买,一千一幢的我还真不敢买,一千块钱买点啥不行。
          • yes and no. it depends on the property's value and return. I believe 机会总是给有准备的人
            your money your decision.
    • 最好的时机已经过去了。 美国的房价这两年涨了很多。
      • 一般凡人没有那个慧眼可以在最低的时候买,最高的时候抛。去美国买房抄底已经不可能,但是房子上涨也是有个过程,打个不太恰当的比方,就像你方唱罢我登场,9万5那个AUSTIN的房子是今年11月份的。
    • 找人管理不算太麻烦。
      • +1
    • 佛州如果有很多纽约过来的有钱犹太人的话,应该是首选。大家都知道犹太人精明,就连GTA这边的TW,也是犹太人多大地方,房价也高。
      Florida除了旅游,还有航天,医疗,教育等行业支持,经济上比德州弱,但应该强于Arizona。 对于加拿大人来说,谈不上Ontario,Florida更近。所以如果西部大加拿大人在美国买房,应该首选德州,东部的应该选佛州。

      另外,德州的地税好像还是要贵一些的。
    • 这样的帖子才是真的分享.