本文发表在 rolia.net 枫下论坛融资投资加国地产基金的策略思考
　
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特别声明：这里总结的是我个人对使用融资方式投资加国地产基金的策略思考，仅以思想交流为目的，不做任何实际投资建议。

最近我一直在思考使用融资方式投资加国地产基金的现实可能性，下面是我思考的一些提要。

融资方式：

加国银行股票交易账户的马金账户，现在利息为年息2.85%， 月付。融资金额可达自有投资本金的150%，马金额度一年有效，
可以随时要求重新审核马金额度，重新审核后一年有效计时重新开始。

加国地产基金：

首先只选择目前加国市场的最强者，因为加国市场比较狭小，有可能实现长期稳定发展的地产都集中在5大城市区域，基本可以肯定
今后二，三十年内不会有任何改变，加国未来的人口增长和经济发展也将基本集中在现有的5大城市区域。在过去几年内，加国地产
基金巨头都有意识的抛售偏远地区的资产，收购人口快速增长的5大城市区域的资产。

加国的移民政策会保障加国人口的长期稳定增长，同时加国的地理特点和经济分布决定了新增人口都将聚集在现有城市区域，这将
对目前已经在城市中心区域持有大量地产的巨头有长期的利好支持。

加国发达的金融体系为商业融资提供了高速有效的低成本融资，新兴商业地产开发投入很大，基本上只有目前的投资巨头具备这样
的实力。

加国目前的社会体系对世界上人口众多的区域的移民吸引力应该可以长期保持，同时也有能力吸引国际资金对加国市场的投入。人口的持续增长， 会提供大量的开发改造机会。

投资机会：

目前加国基金的红利率为5.5% - 9.25%之间，月付，与银行提供的马金利率2.85% 有3-6%左右的差价。同时由于石油价格暴跌，加国股市低迷，主要地产基金价格都有大幅度的下跌，其中不少的估值处于长期历史水平之下。

投资策略和期望：

使用低成本长期马金融资，利用基金红利利率和马金利率的差价产生及时每月现金流利润，在基本面不变的前提下长期持有。期望
在投资周期结束时（十，二十年以后），基金价格不低于现在的价格。

融资金额一百万，每月现金流利润4000 加元（税前），红利税率较高，30%左右，但是税是一年一交，可以合理使用， 所得收益可以抵消部分 红利税开支。

风险考虑和控制：

加国商业地产相对集中，正常的基金价格波动相对较小20-30%，即使是极端市场波动大于50%的可能性也不是太大，因为马金的
一年有效期， 有足够的时间实现资金调度和避开市场极端点。目前加国市场是经济衰退的气氛，基金价格已经处于低位，下跌幅度
有限，如果从目前价位开始向下逐步建仓，应该可以买到长期合理价位。

使用的融资金额是根据总体投资资产和总资产来考虑的，基本上市场下跌50%不会有马金问题，下跌75%，可以调动家庭总资产
度过难关，不考虑下跌100%的问题。

一般加国央行会保持2%的长期通胀水平，相应一般地产基金会有4-5% 以上的年红利增长以维持投资回报。 我不考虑长期通胀
造成的货币贬值对股价的影响，因为投资计划是十年，二十年以后股价不低于现在股价即可。股价的增值是额外收益，不是投资
计划的必要条件，但可以合理期待二十年后商业地产价格是现在的二倍，即归还本金后，应该至少有一百万以上的利润，同时在
二十年的持有过程中，从持有第一个月起每月有4000 元以上的红利现金流，有4%的年长期均值增长。

利用波动操作建仓

我今年有机会在DRG-UN上建仓，在上涨25%后出一半仓位，所以现实价位高出成本价50%（将利润抵消
成本），按现时股价计算 8.43% 红利利率，按投资成本价计算 13% 的红利利率，在市场50%的波动幅度内，长期持有没有任何
问题。在目前加国股市低迷， 加息消息不断的情况下，地产基金价格会有大波动，在低价位时做波段操作， 风险低，利率高。

我在前一段时期股价高位时，清仓了许多地产股（非有计划的，因为资金调配。），所以在心理上有一点优势。我基本上希望可以
在利用短期波动操作使长期仓位有20% 以上的浮赢，这样心里压力小。在目前的价位和市场波动，我觉得有机会将地产基金仓位
建在长期价位以下，这样比较容易应对市场波动。

红利的复利投入提供的资金安全

因为在持有的第一个月起，每月有红利利润，如果不取出，重新投入，可以即时减少融资金额和成本支出，每年可以降低融资金额
4% 以上，复利计算，3年后，可以抵消14%的股价损失，5 年 25%, 10年50%，也就是时间越长越安全。 如果考虑长期通胀，时间
是我的朋友。

如果基金价格有20% 以上浮赢，开始将红利利润投入其它投资中。

以同样的方式，在第一期融资有50%浮赢或成本降低后，进行第二个100万的融资。长期目标是每月有10000 以上的红利利润可
供投资和消费。

还有许多其它思考暂时无法总结了，内容多了些。

加国地产基金选择
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来源: 股市小书生 于 2015-07-26 11:02:14 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：163 次 (4585 bytes)
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加国市场的地产基金 DRG-UN

虽然DRG是加国市场上的一个地产基金，但是基金投资的是德国的办公房市场，是目前德国相关市场的前三强。按照我所了解的
德国市场信息，德国地产的市场价格波动是比较有限的，政府的法规也不鼓励房价增长。DRG在德国市场的启动和发展体现了管理
层比较良好的商业素质。具体信息可以去公司网站了解。

我对DRG的投入和波动操作理由：

1。德国是欧洲经济的领头羊，欧洲一体化会长期加强德国的经济中心地位。
2。德国政府的高效率的市场管制，有效避免市场盲目发展，欧洲的城市人口密度有利于现有城市中心商业地产的长期保值。
3。目前欧洲市场情绪低迷，股价处于长期低位区域，利率上升机会极其渺茫。
4。基金管理层表现良好。

在完成长期建仓后，利用市场的短期非理性波动， 实现短期操作降低持股成本，目前成本价比市场价低35%， 以成本价计算
有13%的红利利率，扣除融资资本成本，有10%的税前年红利利润。从长期持有分析风险，如果十年后公司破产归零，可以保本
但无任何利润。如果二十年后公司破产归零，可以获得一倍利润，如果二十年后公司不破产，股价不低于成本价， 可以在二十年
内取得相当于融资资本2，3 倍以上的获利。如果能实现2%的长期通胀增长， 可以有4，5 倍以上的获利。

市场风险：

现有投资已具备35%的安全边际，同时10%的年红利利润可以每年增加8%的安全边际 （红利复利投入降低融资额和成本，扣除
税收开支）。时间越长，融资成本风险越低。办公房产的商业价值波动应该比较有限，特别是在德国， 因为这有类似于北京上海
的商业办公房产在中国的特殊性，德国在欧洲市场有其特殊性，长期保值能力高于市场均值。

刚才看了前一个贴子的回帖，我想说明一下，这里只是思考加国市场， DRG是个特例，因为德国在欧洲经济中的特殊地位和德国
政府管制能力以及德国民众的长期生产力竞争优势。同时只选择加国市场上的霸主，其它的都不在考虑范围，这里是综合考虑后的
选择，只选择已经是市场霸主的公司， 在任何市场情况下不考虑其它选择。也不考虑美国市场。

加国市场的地产基金HR-UN

HR是加国市场最早出现的地产基金之一，二十年前，创立者投入自有资金100万， 上市融资几千万，目前公司市值70亿，管理
130亿资产，是市场前3 强。创立者拥有股份市值 一到二亿左右。


平均租约期限在9年以上，这个时间期限已经超过了大多数的经济循环周期。


在考虑风险时，长期投资者首先考虑的是长期商业风险。HR的租客主要是一流企业和政府机构，而且是以长期租约为主。
这里就是HR的长期竞争优势，HR拥有最优质的客户，所以就可以从银行得到最优惠的商业贷款，因此就可以向最优质的客户
提高最优惠的长期租约，最优惠的租约为客户降低了长期运用成本，这又增强了客户的竞争力，稳定的经营表现又吸引了长期
市场投资者，提供了最优惠的市场融资的成本和能力。这是一种多方共赢的商业竞争优势。

市场变化也常常会出人意外，在08危机中，HR股价曾经有80%的跌幅，虽然时间很短暂，之后迅速恢复，但是用投资还是投机
来看待市场波动，结论往往是截然相反的。现在石油危机，是不是会重复08危机中的表现，谁也不知道。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net