本文发表在 rolia.net 枫下论坛我是2000年来加拿大的，那时候加拿大的房价刚刚经历了一次大起大落（97回归的那一波）。有一个经纪就对我说：快点买房子啊。我可以给你办零首付的。那时我刚刚找到工作，对自己完全没有信心，也不知道这个工作能做多久（恐怕这远不是我一个人的想法了），就谢绝了。回想起来，那可真的是买房的黄金年代啊。还记得当年看地产广告，condo就没有高于10万的。30万就是市中心的独立house了。
后来干了几年工作，有钱了，也成了家，必须买房了。就买了一栋房子。当时已经涨了六七年的房价了，大家都看跌，但是因为是刚需，木有办法，也就买了。第一栋当然是townhouse，为了省管理费，挑了栋free hold的townhouse。就这么住进去了。住进去不久，就是美国的次贷危机，房价呼拉一下就跌了。跌到了我的买入价。也不亏。但是当时觉得还会再跌。
其实那又是一次买房的绝佳时机。09年股市触底，我真的是在到最低点的那一天买入的。但是对房子，我就远没有那种感觉了。房子09年跌了一跌后，立马又涨了。这一次投资的良机又一次错过了。当然这个错过有两个原因，一个是毕竟是大投资，谁敢啊？所谓敢的，基本上都是家里很有钱的，真的是赌一次就赌一次。输了也无所谓。像我们这样贷款倾家荡产上的，有几个？另一个原因就是已经不是刚需了。虽然说居住条件并不宽敞，但也不至于说没地方住。也因为这个原因，就懈怠了。
12年的时候，有次去朋友家玩，见到了rolia上的土润。他就在那里大谈房子还要涨，在旁边的兄弟就在那里犹豫。也是，已经涨了十四年了，谁敢说还会涨？但我见他犹豫，我就说了，总是看看等等，最后买在最高点。我讲这个话，也是我十几年在股市的经验。买股票就是这样，尤其是散户，总是开始不买，等啊等，等到最后，买了，股市就跌了。做投资不能等，决心下定就要冲。这话说给别人听，也是说给自己听。当时虽然不是刚需，但是太太已经流露出要换大房的意思，也在慢慢看。
又过了几天，加拿大忽然释放出了一大批父母移民下来。一时间我周围每一个邻居，每一个朋友都在谈论父母的事情。我忽然觉得机会到了。父母来了，不就得买房了么？而且tricky在于，你一开始肯定是想小换大。等一起过了几年，“一定”会过不下去，还得再买一套小。而且你这套小的还不能买太远，就得在你家附近买。我一下子胆气就壮了。颇有点“走别人的路，让别人无路可走”的狡猾。当然这个事情这么想有点不道德，但是没办法啊，投资拼得不就是超人一步么？当别人还在谈机票的时候，我和太太就下了房子的决心了。而且是买大，留小，做了一个极大胆的决定。
之后当然大家都知道了，房价还是继续涨涨涨。我的邻居们后来也都陆续都换了大房。没换得也都买了另一小房。
那现在手里有了两套房，分析房价肯定有立场上的问题了。但是我还是想说说，为啥这个房价就是下不来呢？毕竟我也曾经看空过，曾经等过。
两个重要的原因建立在房子的两个属性上。一个是投资属性，一个是居住属性。论投资属性，我们以前算投资回报，是拿租金除以房价的。比如2000年的时候，一套房子的房价，基本上是10年的租金。也就是10%的投资收益比（粗算算）。那当时来看，这个回报并不高，纳斯达克的回报高多了。那时候股市能有20%的年回报率。但是2001年，纳斯达克崩溃了。从那以后，10%的年回报就是一个joke。现在的投资回报是多少？平均来讲，1-2%吧。那如果10%的年回报，是30万的房价的话，你给他变成2%的年回报，可不就是150万？和现在的房价基本也就是这个水平。
那投资回报率能提高么？不可能。为什么？从历史的趋势来看，投资回报率是随着社会的进步逐渐降低的。北宋王安石变法，青苗法里规定，给农民的低息贷款利率是20%。这20%已经是官府给出的“超低”利率了，放到今天不是疯了？影响利率的还有一个重要的因素，那就是老龄化。越是老龄化严重的国家，利率越低。比如日本最近已经开出了负利率。所以十年前我办贷款的时候，我会想，那万一贷款利率涨到5%，我怎么办？涨到10%，我又怎么办？而今天，我就会哈哈大笑说，5%的时代一去不复返啦。现在就只有1-2%，而且将长期处在这个水平。为什么？因为加拿大既是一个较发达国家，又是一个老龄化严重的国家。就凭着两点，利率起不来。
那问题是利率如果变负，房价岂不是是无穷大了？这倒也不会。这就要说支撑房价的第二个原因，人口。你像美国，虽然它的利率也不高，但是底特律的房价还是低，为啥？人口在流出。上海北京的房价那么高了，为什么还要涨？人口在流入。人口的流入，才是房价的真正底气。加拿大虽然老龄化，但是多伦多的人口，一直还是在增加的。它没有流出，房价就得到支撑。所以每年等，每年房价涨。
当然，一年涨10%，甚至20%，这个过分了。我也希望它不要涨太快。但是投资阿，哪里由得了你希望什么？我们都只能顺势而为。什么时候跌了，也只得由着它去。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
后来干了几年工作，有钱了，也成了家，必须买房了。就买了一栋房子。当时已经涨了六七年的房价了，大家都看跌，但是因为是刚需，木有办法，也就买了。第一栋当然是townhouse，为了省管理费，挑了栋free hold的townhouse。就这么住进去了。住进去不久，就是美国的次贷危机，房价呼拉一下就跌了。跌到了我的买入价。也不亏。但是当时觉得还会再跌。
其实那又是一次买房的绝佳时机。09年股市触底，我真的是在到最低点的那一天买入的。但是对房子，我就远没有那种感觉了。房子09年跌了一跌后，立马又涨了。这一次投资的良机又一次错过了。当然这个错过有两个原因，一个是毕竟是大投资，谁敢啊？所谓敢的，基本上都是家里很有钱的，真的是赌一次就赌一次。输了也无所谓。像我们这样贷款倾家荡产上的，有几个？另一个原因就是已经不是刚需了。虽然说居住条件并不宽敞，但也不至于说没地方住。也因为这个原因，就懈怠了。
12年的时候，有次去朋友家玩，见到了rolia上的土润。他就在那里大谈房子还要涨，在旁边的兄弟就在那里犹豫。也是，已经涨了十四年了，谁敢说还会涨？但我见他犹豫，我就说了，总是看看等等，最后买在最高点。我讲这个话，也是我十几年在股市的经验。买股票就是这样，尤其是散户，总是开始不买，等啊等，等到最后，买了，股市就跌了。做投资不能等，决心下定就要冲。这话说给别人听，也是说给自己听。当时虽然不是刚需，但是太太已经流露出要换大房的意思，也在慢慢看。
又过了几天，加拿大忽然释放出了一大批父母移民下来。一时间我周围每一个邻居，每一个朋友都在谈论父母的事情。我忽然觉得机会到了。父母来了，不就得买房了么？而且tricky在于，你一开始肯定是想小换大。等一起过了几年，“一定”会过不下去，还得再买一套小。而且你这套小的还不能买太远，就得在你家附近买。我一下子胆气就壮了。颇有点“走别人的路，让别人无路可走”的狡猾。当然这个事情这么想有点不道德，但是没办法啊，投资拼得不就是超人一步么？当别人还在谈机票的时候，我和太太就下了房子的决心了。而且是买大，留小，做了一个极大胆的决定。
之后当然大家都知道了，房价还是继续涨涨涨。我的邻居们后来也都陆续都换了大房。没换得也都买了另一小房。
那现在手里有了两套房，分析房价肯定有立场上的问题了。但是我还是想说说，为啥这个房价就是下不来呢？毕竟我也曾经看空过，曾经等过。
两个重要的原因建立在房子的两个属性上。一个是投资属性，一个是居住属性。论投资属性，我们以前算投资回报，是拿租金除以房价的。比如2000年的时候，一套房子的房价，基本上是10年的租金。也就是10%的投资收益比（粗算算）。那当时来看，这个回报并不高，纳斯达克的回报高多了。那时候股市能有20%的年回报率。但是2001年，纳斯达克崩溃了。从那以后，10%的年回报就是一个joke。现在的投资回报是多少？平均来讲，1-2%吧。那如果10%的年回报，是30万的房价的话，你给他变成2%的年回报，可不就是150万？和现在的房价基本也就是这个水平。
那投资回报率能提高么？不可能。为什么？从历史的趋势来看，投资回报率是随着社会的进步逐渐降低的。北宋王安石变法，青苗法里规定，给农民的低息贷款利率是20%。这20%已经是官府给出的“超低”利率了，放到今天不是疯了？影响利率的还有一个重要的因素，那就是老龄化。越是老龄化严重的国家，利率越低。比如日本最近已经开出了负利率。所以十年前我办贷款的时候，我会想，那万一贷款利率涨到5%，我怎么办？涨到10%，我又怎么办？而今天，我就会哈哈大笑说，5%的时代一去不复返啦。现在就只有1-2%，而且将长期处在这个水平。为什么？因为加拿大既是一个较发达国家，又是一个老龄化严重的国家。就凭着两点，利率起不来。
那问题是利率如果变负，房价岂不是是无穷大了？这倒也不会。这就要说支撑房价的第二个原因，人口。你像美国，虽然它的利率也不高，但是底特律的房价还是低，为啥？人口在流出。上海北京的房价那么高了，为什么还要涨？人口在流入。人口的流入，才是房价的真正底气。加拿大虽然老龄化，但是多伦多的人口，一直还是在增加的。它没有流出，房价就得到支撑。所以每年等，每年房价涨。
当然，一年涨10%，甚至20%，这个过分了。我也希望它不要涨太快。但是投资阿，哪里由得了你希望什么？我们都只能顺势而为。什么时候跌了，也只得由着它去。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net